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临沂地产开发商,你和万科距离到底在哪?
http://www.zhufon.com 2017年07月26日 09:40 临沂住房网
2016年,2017年是十分刺激的一年,几乎所有临沂的地产企业都复苏了,原本销量几乎不动的经开区也能一个月卖上20套,甚至40套,就像干涸里垂死挣扎的鱼遇到了甘霖,河水多了,鱼也活力四射。尤其是北城新区的楼盘更是风光无限。火爆的市场,开盘即清的场面,几亿甚至接近20亿的开盘战绩,让临沂这个地方看到了前所未有的疯狂。或许在很多人看来,地产市场一片火爆,临沂本土地产企业诸如环球、泰盛恒、奥德、正直等在目前的市场里,一片繁华。毕竟环球掌舵开盘接近20亿,泰盛恒2016年销冠、奥正诚园重新定义了河东地产价格,可是北城新区的火爆新鸥鹏、保利、恒大、银盛泰助力作用是无可替代的。我不好说,到底临沂地产的疯狂是外来开发商的助力作用大,还是本土的作用大。但是这终究代表了临沂地产一个新时代的到来。
临沂地产开发商,你和万科距离到底在哪?
这个新时代意味着什么?从整个市场来看,它意味着粗暴式草莽时代的危机和大鳄纷争时代的到来,当然这个过程需要一段时间,需要一段过渡时期。从企业的角度上讲,对于临沂本土的企业在未来一段时间面临重新洗牌,马太效应不可避免,大企业越大,小企业消失,中型企业面临抉择。这种马太效应最大的作用者,自然是本地企业,因为外来的大企业(恒大、保利、荣盛、鲁商、新鸥鹏等)在各自的主战场已经完成了“马太效应”的洗礼。其实曾想过,新鸥鹏在重庆也曾经面对着龙湖、金科、万达、万科等第一梯队开发商的冲击,只不过今天他作为冲击者来到了临沂,临沂本土的企业就如同当年新鸥鹏、银盛泰的位置,等待审判。所以从我的角度上看,临沂地产所谓的繁华正是本土企业的一次大危机,只是这个危机没有这么快的到来。为什么本土的企业尽管在体制、资源、融资等能力远远不及第一梯队大企业,但是还能走下去呢?其实临沂就像一片大山,大山之间存在着很多沟壑,这些沟壑就是本土企业保命的地方,它意味着是本体化的错综复杂的利益关系,意味着政府与市场的博弈,意味着地方政府与中央政府的博弈。外来大企业的到来,其实是市场化推动的结果。市场化的大潮席卷而来,站在山体最外面且根基不够牢固的自然被席卷而空,但是躲在沟壑里的企业却能在夹缝里生存下去,只要这个沟壑继续存在,他们就一直活着,只是活的很累。如果有一天,市场的大手和各方博弈的力量将沟壑填平了,那么这些无法转型的企业被连根拔起的命运不可阻挡。
临沂地产开发商,你和万科距离到底在哪?

可能我的观点比较粗鲁,地产界就曾经粗鲁的将地产时代划分为野蛮生长时代和大鳄纷争时代。一二线城市的大部分已经经历过了野蛮生长,匪性十足的竞争阶段。我记得2013年之前南京的开发商有3000个,大牌房企万科、中海、保利等和本土大大小小的企业混杂混战,经历了2012年一次地产危机之后,本土房企骤减,2013年的时候本土房企不足1500家。只剩下实力比较强的本土房企(朗诗地产、苏宁置业、苏宁环球、栖霞建设、国信地产、亚东建设、银城、翠屏置业等)分一杯羹,其实这个时候百强房企的在全国的市场销售额越来越大,市场占有率越来越大。这就说明,大企业瓜分了小企业的地盘,小企业拜拜了。承接上面所说的,临沂的市场就如同一二线几年前的市场,正面临着这种残酷的洗牌。其实从价格角度上说,临沂本土的开发商有点咎由自取:2016年-2017年临沂的房价飙升,北城新区房价均价涨到了9000多。9000多的均价意味着临沂的市场达到了大牌开发商对市场的价格预期。2016年之前那些徘徊在临沂市场周围虎视眈眈的大牌企业不再犹豫了,直接进入了临沂市场。北城二期的地价飙升,房价暴涨,本土企业收获了更多的金钱,同时也收获更多的对手。地价为什么上涨?在我看来最初的时候至少泰盛恒、环球功不可没吧。当然政府十分乐意,地价捂上去,有钱拿么!然后是客户,至少有一种观念是我不买再也买不起了,所以鱼拥而入,抢!而媒体,更不用说了,绝对是见风使舵,推波助澜的高手。政府、开发商、客户、媒体集体合谋造就了今天北城新区的状况。

这样的结果真是欣欣向荣么?不是,绝对不是!对于客户来说,投资客的成本更高了,刚需客可怜的被挤死在角落里。对于本土开发商来说,你们“开门揖盗”,迎来了虎狼之师。就像东汉末年为了平息十常侍之乱,何进把西北虎狼董卓引进来,结果完全可以预期:大鳄时代的到来。保利、恒大、荣盛、新鸥鹏等哪一个不是百强企业,哪一个在融资、资源等优势上完全盖下去。本土企业你们自己把大鳄时代提前了,诚然目前泰盛恒、城开、环球等依然和大鳄分疆裂土,但是一旦北城二期开发完毕、三期开发起来、河东开发起来、兰山西城开发起来,我想问的是地价还是今天的样子么?那个时候又有多少大鳄气势汹汹的到来?当百强名单更多的大鳄来到临沂的时候,本土企业的份额不断缩小,结局是什么?躲在沟壑里瑟瑟发抖,还是退出地产的舞台,还是奋进直追跨入新的阵营?哪些企业会蒸蒸日上,哪些企业会且战且退我不好说,但是危机就在不远处。

临沂地产开发商,你和万科距离到底在哪?

虽然,无法预测未来临沂地产哪家本土企业会荣登第一梯队宝座,但是下面我还是想分析下大鳄企业的特性和本土企业的特性。我从社会学的一个视角(科层制)去剖析现代企业、家族企业、国企等面对市场的状态。

差距在哪里?

不可否认的是,本土企业在各个方面都比王牌大鳄有着实力的差距,规模、专业度、标准化、人才梯队、融资能力等等存在差距都很大。这些存在于表面的差距都是大家熟知的,我再一一列举没有任何意义。我只从企业发展模式和机制的角度去深刻剖析。

从一个企业的理想类型说起.......

德国社会学家马克思韦伯认为任何一种合理的制度或统治都有一定的合理性和合法性。通俗的说,一个企业老板或者领导,他的下属对他的服从和认可是基于不同的原因的。基于此,他将企业的领导类型分为以下几种:第一种:传统型。这种类型就像传统的古代社会,老皇帝去世了,皇位传给了自己的儿孙。对于这种世袭制度,大臣和老百姓是认可的,因为这是一种几千年的传统。拿企业来说,最典型的就是家族企业。老子带领一群元老打下江山,老子最终将天下给了儿子。这种传递,元老们和新员工们并不觉得有什么非常的不对,儿子成为了董事长,那种权力仍然被认可。第二种类型是魅力型。魅力型的案例很多,比如集权的希特勒、墨索里尼、卡扎菲等无一例外地利用了其自身的人格特质和魅力来激发忠诚,从而扩大权威和稳定政权.这样的统治合法性完全是基于公众对于领袖人格崇拜的背后支撑。第三种是法理型的。这也是最接近标准现代企业的一种类型。类比到企业来说,就是这种企业的领导者并不是世袭而来,而是通过大家都认可的制度或规则决定领导者,决定每个层级的角色及职能关系。举个例子来说,比如一个企业他制度规定了一个营销总监的位置必须“30岁以上、具备地产营销经验5年以上等“,在选择营销总监的时候,HR绝对按照该标准执行,并不能因为领导的一句话随意改变,更何况领导也是按照原来都认可的制度选出来的。这种类型的最典型的就是现代化标准企业和政府(官僚制)。当然第三种类型是一个理想模型,不可能达到这种完美的状态,只能更接近。

从地产企业来说,万科是最接近理想类型的(法理型),万科的标准化渗透到公司的各个环节。王石当年放弃了公司的股份很值得称赞,但是实际上即使他不放弃拿到手的也会很少。在万科的体制里,王石的位置不过是一个公司的代言人,因为王石也是这个万科体制选出来的。而万达这个企业就不像万科这么科层的明显,其实王健林属于一个魅力型的领导者,万达也是一个集权很严重的企业。某种程度上,王健林的方向影响了企业的方向。曾经有一个业内的人士做过对比,就算是王石有个很厉害的儿子,万科的指挥棒也很难交到他儿子的手里,但是万达就完全相反了。

临沂本体企业

我还是从科层制向下延伸到我们本土的企业吧。临沂本土的地产公司基本上分为三类:家族制企业,国企或有国企背景的企业、合伙式企业。

1、家族式企业

模式路径

家族式的地产企业基本上和其在自身产业链紧密相关的。我举一个南京苏宁置业的例子:苏宁置业,他属于苏宁下面的一个地产公司。公司最早就是做电器卖场,在对外扩张的阶段,苏宁广场作为一个城市商业配套的重要性变凸显出来。所以三线城市很欢迎苏宁建苏宁广场,同时为了苏宁的进驻,政府也会在商业用地配比部分住宅。后来苏宁发现住宅速度更快,赚钱更多,所以以后的模式就是先把住宅部分盖好卖出去,然后开发商业。这样苏宁置业发展起来了,后续也就进入了地产这个行业。而临沂本土的许多企业如阜丰、浮来春、史丹利、翔龙、泰盛恒等都基本上按照这个从外行业走近到地产行业的,只是规模那没有那么大。具体来说,史丹利主要是做化肥的,在主产业发展过程中政府给了很多工业用地,后期土地性质转变转向地产这个行业。当然,后期也会主动出击去拿地。

临沂地产开发商,你和万科距离到底在哪?

家长作风

但是从长远发展来看,这类型的企业的老大的素养和眼光就决定了企业的发展前景。家族企业,字面的意思很简单,企业属于一个人或一个家族的。企业的决策权,在万科这样的企业里一定是高层集体决策的结果,但是家族制的企业里一定是老板一个人说的算。老板的眼光和高度,直接影响了企业的发展速度和规模。从职业经理人关系上来看,职业经理人无非是给家族企业打工的人员,除非是老板的亲信体系,职业经理权力十分的卑微。更有可能的是家族的老大下面会有N个小弟,小弟的纷争会延伸到置业经理人的战队。另一方面,这种体制下,专业地产技能人才不会呆的太久,因为一言一行都在家族体系之下,即便是能力很强也是处处被限制,所以我们看到的就是这类企业人才外流。从根本上说,家族企业不相信外人,所以实权部门把控着非亲即故。而且在地产市场火爆的今天,只要地产的项目的首要地段到位、定位到位,关键部门的人是不是够专业无关紧要,因为卖苦力的职业经理人已经做好了基础,房子开出来,然后卖了。家族企业从另一个角度也会有一个问题,就是企业扩容的问题,扩容意味着稀释股份。我们来做个类比,如果这个企业每年赚1000万,能够很好的运营,老板舒舒服服;如果有人和他谈我给你注资,能让你每年赚5000万,但是老板的股份分掉51%。很多这类企业的老大是不愿意的,因为他根本不想失去控制权,即便是赚的少,他自己也能过得如鱼得水(至少是在一定时间内)。但是反过来说,有一天有一个国企或是接受了这种注资的老板,转向科层化的体制,他的路径可能是变得越来越强,他瓜分了更多的市场,恐怕那些停留在原地的家族企业再也得不到原来的份额了。而如今的大牌开发商问鼎临沂,在规模化、标准化、更高层次的核心人才、成本控制等方面,本土企业仍有很大的差距。

2、国有企业 /央企

国有企业其实是科层制特征比较明显的,但是这种企业走向了另一个极端,那就是官僚化的症 结:僵化和形式主义。每次谈到央企/国企,总是逃不开一个词语,那就是“资源”。资源这个词并不是一个简单的含义,他代表了一个人或一个阶层能够分配到的社会财富及获取社会财富的机会。在阐述央企或国企之前,我先说下我国的资源分配情况。从比较平和的角度上讲,我国的财富和资源是分配严重不平衡的,财富是倒金字塔类型的。也就是说,中国20%的人掌握了中国80%的财富。然而到这里就完了么?20%的人到底是什么样的人?显然不是中产阶层和平民阶层,而是精英阶层。实质上,精英阶层是以国家权力及相关的经济载体合谋的综合体。也就是说,处于阶层底端的大多数人,拥有了及其少的资源。而央企和国企,正是这精英链上的一个环节。所以不用赘言,央企/国企从娘胎里就是带着资源出来的,所以从临沂这些国企很能看出来,他们那地和处理各种手续更具备先天优势。

临沂地产开发商,你和万科距离到底在哪?

因为先天的资源或资源机会已经敞开了大门,但是很奇怪的是不管是从全国还是从临沂范围看,房企中的国企都不是区域最耀眼的一个。这其实有深刻原因的,剖析原因的时候我们又回到了科层制。国企都是带有官僚气质的,从管理体制来看他们的人事制度、升迁制度并不是以企业市场化发展为导向的,而是以官僚化形式存在的。他们的高管既是企业高管,也是政府官员。而且这些人是以官员身份为荣耀的。为什么会如此,我不在这里讨论,因为这里涉及到很深刻的中国官僚体制化问题。 临沂的带有国企色彩的企业诸如城开、城投、城资等在临沂的发展可以说是不温不火,也和国企本身这些体制性问题由莫大的关系。我只从表现中去说明这种国企关系,我想很多和国企合作过的代理公司会有这样的感受:很多时候,我们的做地产营销主要是以目标为导向的,目标就是卖掉房子。但是有时会发现国企有时并不是追求这种目标的。除非这种目标是更高层面的要求或是国企领导升迁的标准,主要是体制性认可,卖的好或坏并不是问题。所以在我们眼里看到的国企大多是比较稳健的,从最终销售的角度上讲,他们并不是最优秀的企业。

不管怎么论述,临沂本土的国企终究要回到本土市场进行检验。可以这么说,国企因其资源机会优势,在抗风险力上优于家族式企业。在目前临沂这种地产时代过渡的情况下,面对大牌开发商的冲击,城开之类的国企还是能继续走下去的。毕竟在目前的临沂能拿到地块,并不是以有多少钱为标准的,它交织了太多的博弈关系。但是伴随着临沂的市场逐步成熟,实力对手的涌入,国企也会面临分化的危险。

写在最后

每次写东西我都收不住手,很想面面俱到把每一部分都写到位,但是大而全的内容,大家读起来又觉得太费力、费神,所以有的地方我就蜻蜓点水的过去了。比如万科、万达、绿城、中海、保利、龙湖等这些企业的体制更深刻的对比,在产品线和企业管理及成控等方面的对比我没法写的更深入。只能在以后的文章里,慢慢的带进来。

不管怎么说,临沂的地产时代已经悄悄发生了变化,水涨船高的价格和大鳄不断地涌入,终究成为一种不可替代的趋势。本土企业也终要面对抉择的一天,是被时代抛弃,还是奋勇直上进入新的阵营都无法很快判断。但是地产的大趋势是可以从碎片化的画面里组织起来。

不管怎么博弈,在现行的体制下,政府永远是庄家。


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