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房地产贷款现“分岔口”:个贷量缩开发贷逆势回暖
http://www.zhufon.com 2017年09月06日 20:49 临沂住房网
房地产市场今年转向最为明显的分岔口出现了,从今年上半年的数据来看,虽然银行机构个贷增速大大下降,但地产开发贷较去年的负增长则呈回暖之势。

  开发贷7个月同比增两成

  统计25家上市银行半年报可见,总计开发贷增幅为8.33%,其中有19家开发贷余额较去年底有所增加;按揭贷款总计涨幅为10.89%,而去年全年的增幅为35%。

  有银行人士认为,这与全国各地,特别是热点城市的限购和限贷政策落地紧密相关。而开发贷的回暖则需要从更多角度来观察,首先看贷款在房地产开发资金中的比重。

  wind数据显示,截至7月末,房地产开发资金累计为8.77万亿元,同比增长9.7%,远低于去年月均约15%的增长水平。

  从开发资金来源来看,截至7月末,国内贷款的规模为1.51万亿元,同比增长19.8%,远高于过去两年的同比增长水平;但从占比来看,2017年2月到7月,国内贷款占房地产开发资金的比重从21.70%下降至17.22%,不过仍略高于去年末的15%。

  另外,两个开发资金来源可见,利用外资同比明显回升,而自筹资金规模同比则呈负增长。

  国家统计局数据显示,截至7月份,房地产开发利用外资111.89亿元,同比增长20.6%,而截至今年上半年末,同比增幅甚至高达104.32%。但去年同比增幅为-52.6%。

  同样截至7月末,房地产自筹资金同比降幅为1.9%,降幅还较上半年有所收窄,去年的同比水平则是增幅在1%以内。

  上海趋势样本

  若从趋势来看,上海地区数据具有样本分析价值。

  整个2016年上海的房地产开发贷款减少了764.2亿元,同比多减704亿元。今年从三个时间节点来看:到一季度末,上海房地产开发贷款增加366.9亿元,同比多增267.3亿元。其中,住房开发贷款增加203.4亿元,同比多增506.4亿元。

  截至今年半年末,上海地区房地产开发贷款增加447.97亿元,同比多增1035.01亿元。其中,住房开发贷款和商用房开发贷款分别增加299.88亿元和221.5亿元,同比分别多增729.6亿元和122.81亿元。

  以上数据可以明显看到房地产开发贷,特别是住房开发贷的回暖。不过6月初就有上海银行业资深人士向21世纪经济报道记者分析称,“这组数据不是意味着银行都在做新的房地产项目,而是要看到过去两年开发商拿了很多土地,今年进入建设期,所以开始从银行集中提取开发贷款。上海的这个数据还可以继续观察,估计不会持续太久。”

  据该人士介绍,按照一般的房地产开发流程,开发商从拿地到可以进行房屋预售,一般需要2-3年,而到整体清盘需要4-5年。

  到7月,上海央行总部统计显示,当月全市本外币房地产开发贷减少27.96亿元,环比多减74.51亿元。其中,地产开发贷款减少44.04亿元,呈连续6个月的回落态势,环比多减1.03亿元;住房开发贷款和商用房开发贷款分别增加5.51亿元和65.13亿元,环比分别少增81.37亿元和多增51.79亿元。

  数据还有待进一步观察,7月后是否持续下降。某国有大行相关业务人士向21世纪经济报道记者表示,今年上半年银行的开发贷竞争非常激烈,但整体上受房地产相关政策和信贷收缩影响,增速也较难维持。

  至少从微观来看,银行对于房地产融资的各类要求只有收紧,而没有任何放松迹象。

  “我们对房地产相关融资现在很谨慎,白名单已经收缩到全国30强。一些排名靠前但很激进的开发商,比如广东和上海的某几家房企,已经限制或基本不做他们的新业务了。”某股份行对公人士透露,该行房地产相关企业贷款利率已经上浮基准50%以上。

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