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254亿美元中国资本投向物流地产
http://www.zhufon.com 2017年09月14日 14:15 临沂住房网
 物流地产正在成为众多资本的新投向。仲量联行在近日发布的物流地产报告中提到,今年至少有254亿美元的中国资本流向物流地产,且未来因为消费的不断升级,物流地产还将面临供不应求的市场局面。不过,与巨大市场空间伴随的还有由投资周期长、回报慢带来的资金和运营能力的双重考验。

  投资额:至少254亿美元

  万科日前发布的8月业绩报告显示,万科在8月又新添5宗物流地块,分别位于苏州、昆明、广州。这也进一步揭示了万科在物流地产上的雄心。而在更早之前,万科领衔厚朴、高瓴资本、中银集团,以3.38新加坡元/股、总代价约159亿新元(约790亿元人民币),成功收购新加坡上市物流公司普洛斯的全部股份。这也成为亚洲历史上最大的私募股权并购,也成为了物流行业的最大并购。

  除了万科之外,其他企业对于物流地产的热情也在逐渐升温。绿地参股东航物流混改试点,平安作为第二大股东支持碧桂园购买中集产城25%股份,荣盛宣布牵手菜鸟网络。来自仲量联行关于物流地产的报告显示,今年至少有254亿美元的中国资本投向物流地产。

  另有世邦魏理仕的一份《2017年亚太区投资者意向调查》显示,2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报(2016年为49%),其中,物流地产的投资意向占到20%,受到了投资者比以往任何一年都多的青睐。

  市场缺口:2020年达1亿平方米

  在仲量联行华东区物流地产部总监黄晖看来,电商零售业的蓬勃发展推动了物流地产市场的兴盛,投资市场的交易规模也有望逐年增长。戴德梁行的另一份报告指出,过去十年间,随着经济发展,中国物流地产市场迎来爆发式增长。整体市场规模从2005年的不足3亿元增长到2016年的超过100亿元,如此快速的发展主要得益于国内消费市场的繁荣。预计至2020年,电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿-2.1亿平方米,而届时供应量或只有5600万-6600万平方米,供应缺口超过1亿平方米。在相当长一段时期内,中国物流地产市场将维持供不应求的态势。这也是吸引众多企业参与的原因。

  除了市场蓝海外,物流地产的投资回报率也好于其他物业投资,尤其是对于房地产企业而言,投资回报率也是它们更为看重的。世邦魏理仕的报告显示,物流地产的租金增长幅度高于住宅和普通商业地产且更稳定。以2017年一季度为例,上海的高档住宅租金环比增长0.9%,写字楼和购物中心环比增长率分别为-0.7%和0.5%,而物流设施的租金环比增长率为1.4%,南京更是达到了2.6%。

  “此外,中国开发商多元化转型的需求强烈,作为行业标杆,万科花费巨大投资建仓库而不是建房子,足见中国物流业现已成为内地地产投资者最热门的标的之一。”仲量联行中国工业地产部总监司徒艺如是说。

  长周期:3-5年才能形成网络化

  虽然市场前景大且投资回报率要好于其他物业形态,但是物流地产的开发投资也将考验参与者。

  据悉,物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等,相比地产开发具有土地价格较低、政策支持多等优势,就其回报而言,同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间。然而,投资周期长、投资回报慢的特点也是不可规避的。

  黄晖进而表示:“物流地产在中国一直是外资领跑,最近几年中资投资方、开发商纷纷进入市场,且投入巨大。然而因为工业物流用地天然稀缺以及开发周期等因素,没有3-5年的时间,项目形成网络化、规模化几乎不可能,因此中资在市场上一度只能扮演追赶者的角色。”

  物流地产的网络化和规模化更多指的是产业链的生态,即是否拥有足够的客户资源来作为支撑。据悉,有近80%的物流园区依然处于亏损性运营甚至闲置状态。另有国外可供参考的案例显示,一个物流设施空置率必须控制在5%以内才能保持10%的回报,如果空置率达到15%,就难以获得利润。从目前国内物流行业来看,拥有强大的客户资源才是实现物流地产盈利的基础。

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