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考问首开业绩困局
http://www.zhufon.com 2017年09月14日 14:22 临沂住房网
北京区域龙头首开的2017年上半年并不顺利。据首开发布的半年报显示,实现营业收入111.69亿元,同比下跌10.3%;实现归属于上市公司股东的净利润3.16亿元,同比下降66.35%。业界分析,首开净利润大降的原因与该公司经营策略有关,除了重点布局的一二线城市受到限购与限价的双重调控之外,京内项目去化慢、京外项目盈利能力不佳都对首开净利润下滑造成影响。首开这个“北京最大的地主”若要摆脱中等房企危机亟须破局。

  低毛利产品与低去化速度

  针对上半年营业收入和净利润均出现明显下滑,首开股份董事会秘书王怡日前向北京商报记者分析表示,造成公司营收和净利润下滑主要是本报告期公司投资收益大幅低于去年同期,同时,公司期内销售的保障性住房和低毛利率住宅产品比较集中造成。他举例分析,在报告期内,有相当一部分商品房是一期销售签约,当时的价格处于低点。这些因素叠加在一起造成了公司营收和利润出现明显下滑的状况。他表示,受地产行业结算周期影响,中报里披露的相当一部分营收是以往年度销售结算的项目,并不能代表首开当前的经营状况。从公司同期销售额的增长上也能看出,公司的发展情况还是相当不错的。

  统计显示,今年上半年首开实现签约金额383.25亿元,同比上升19.96%;同时,上半年首开经营性收支同步增加。其中,完成经营性收入355亿元,同比增长48%;经营性支出589亿元,同比增长207%;实现开复工面积1088万平方米,同比增长6%。

  对于王怡的上述解释,易居智库市场研究总监严跃进指出,企业销售产品的结构对业绩的影响的确存在,作为北京政策性住房供应主力,这些项目的确对企业利润有一定影响,但企业营收和利润还受其他因素影响。事实上,2015年、2016年,楼市处于明显上升期,企业营收和利润不佳也可能与开发商对市场整体环境的判断直接相关。如果企业对市场判断不够精准,可能会导致销售的商品住宅定价低于市场预期,也会影响企业的营收与利润水平。

  一位业内人士则指出,首开营收利润双降与公司部分项目去化慢有关。据首开中报显示,报告期内北京区域可供出售面积572万平方米,销售面积则为50万平方米。京外项目可供出售面积1275万平方米,销售面积99万平方米。以北京区域内项目为例,基本保持近50%的高毛利率,但较低去化率则令公司财务成本不断追加,从而影响公司利润。

  值得注意的是,调控政策出台之后,首开去化速度出现显著下滑,2016年首开的存货周转率和总资产周转率均为0.19次,保持较低水平。

  京内与京外

  除了公司业绩外,首开的城市布局也颇受关注。资料显示,2016年,首开股份合计拿地总价为419.54亿元,其中京外拿地13个项目分别位于成都、福州、杭州、武汉、上海、无锡、广州、厦门等一二线城市,占比高达95%。除了去年北京土地市场供应紧张之外,首开股份也表现出在京外寻求扩张的姿态。布局城市分别包括厦门、苏州、福州、杭州等二线城市,由于房价的快速上涨,已经成为首开股份利润的重要来源,根据年报显示,2016年全年公司实现营业收入298.83 亿元,同比增长26.53%,京外项目的营收占比已升至一半。

  虽然京外项目为首开贡献了近半的营收,但却难成为利润支撑点。首开去年的财报显示,首开在京外主要采取合作拿地策略,京外项目结算占比提升的同时,公司少数股东损益占净利润的比重由18.43%上升至26.27%,从而导致归属于母公司的净利润同比下降8.74%。

  “迅速扩张寻求规模化并非易事。”业内人士分析,京外项目除非拿地成本特别高,否则一般还是能够保证企业销售节奏,但盈利能力还是有限,京内项目才是首开取得高毛利率的有力支撑。

  因此在今年半年度业绩报告中,首开也明确表明了公司立足北京市场的鲜明态度。“公司凭借在北京市场的历史和地位,始终坚持立足北京、服务首都的主导思想。公司京内项目始终是结算收入的最重要组成部分。公司持续通过各种形式新增北京区域土地储备。深耕北京市场,成为公司未来利润的保障。”

  对于在严厉的调控压力下,重仓一二线城市可能带来的风险,王怡则表示,公司依然看好一二线城市的未来增长潜力。

  “首开立足京城的策略仍旧可以理解。”同策机构研究总监张宏伟分析,对于首开而言,投资布局还应该立足核心城市,尤其是中东部地区的投资机会更多,首开立足京津冀地区的优势仍在,调控并不会改变一二线核心城市的价值和未来增长的潜力。其次,投资一线城市周边的三四线城市也较为安全可靠。

  负债与现金流压力

  “营收及净利润的波动从侧面也能够说明首开仍处于中等规模企业行业的现实。”一位不愿具名的业内人士分析,中小房企受项目结构性影响,业绩出现波动较为常见,但行业内排名靠前的龙头房企营收水平往往能保持稳定增长,主要得益于大型房企旗下项目众多,具有显著的规模效应,企业自身调节空间大,抵御行业波动能力强。

  “年销售额600亿元水平在当前行业内的确只能算中等规模。”上述人士分析,摆在首开面前的仍旧是如何实现快速规模化,摆脱开发商的“中产危机”。

  在谈到企业规模与质量的话题时,王怡表示:“企业规模化必然受资本规模化制约。过度追求规模化可能引发企业负债率快速上升等负面因素。”

  实际上,在一段时间内,首开企业现金流呈现持续负增长趋势。据首开中报公布的数据显示,截至上半年,公司经营性现金流量净额为-133亿元。对此,首开方面表示,积极的投资策略带来的必然是现金流的负增长。近年来,公司一直在追求有质量的快速扩张。这个势头在2017年依旧会延续。

  统计显示,截至6月底,首开上半年共获取北京(丰台、大兴、门头沟、顺义、平谷、房山)与京外(苏州、天津、成都、无锡、廊坊)后续项目共16个,地上建筑规模280万平方米。这样的投资速度和规模对企业经营性现金流无疑还将构成压力。

  张宏伟表示,企业现金流包括投资现金流、销售现金流、融资现金流。如果企业前期投资规模较大,投资现金流往往为负。从首开的情况来看,企业现金流暂时还不会威胁到公司的资金安全。但加快项目高周转,实现快速回款,以及采取积极的融资渠道将十分必要。

  融资方面,首开在2017年中报中披露,公司及下属公司合计获得各银行金融机构授信总额866.09亿元,已使用银行授信总额404.26亿元。截至报告期末,该公司当年累计新增借款超过上年末净资产20%。

  同时,首开还以60亿元的价格受让首开宏泰、首开盛泰、首开兴泰、海门锦源100%股权收益权,而出售股权融资的目的就是为了增加日常经营所需资金;8月,首开股份宣布拟发行30亿元短期融资券,以及拟发行50亿元的中期票据,以缓解资金压力。

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