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2019年4月临沂房地产市场月报

2019-05-08 作者:住房网小编 来源:临沂地产圈 点击 评论

目  录

第一篇  市场背景

一、政策环境

二、地方动态

三、中地点评

第二篇  土地市场

一、土地市场动态

二、土地供求分析

1.土地供应分析

2.土地成交分析

第三篇  商品房市场分析篇

一、商品住宅市场

1.住宅市场概述

2.存量分析

3.供求比分析

4.供求关系分析

5.量价分析

6.成交金额TOP10

7.板块分析

8.物业分析

9.户型分析

二、别墅市场

三、公寓市场

四、写字楼市场

五、商业市场

第四篇  营销媒体篇

一、营销概述

四月视点

四月,市场缓步回落,“银四”将不再。

政策方面,全国,中央重申房子是用来住的、不是用来炒的定位,保持好责任的长效调控机制。地方“因城市策”主导下各地调控也将有收有放,未来货币宽松的力度与信贷投放的宽松节奏会有所放缓。

土地市场,4月土地成交显露出回暖迹象,土地供应创年内新高,土地供应和成交主要集中于经开区和兰山区,土地供应9宗,成交2宗。

市场方面,“小阳春”回升势头没能强势保持,说明“银四”不再,楼市整体成交同、环比齐跌,市场“降温”势头显现,四月份新增供应量的减少,消化周期环比明显缩短。

     展望未来,四月销售规模较三月有所下降,预计部分项目会借五月一小长假延续之前营销策略,加快销售节奏加紧出货,扩大营销范围加大营销力度,预计5月份市场将出现小幅度回暖。       

第一篇  市场背景

一、政策环境

1. 央行货币政策例会:稳妥推进利率等关键领域改革

4月17日,中国人民银行货币政策委员会2019年第一季度例会日前在北京召开。根据15日中国人民银行官网发布的新闻稿,会议指出,稳健的货币政策要松紧适度,把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,同时保持流动性合理充裕,广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。继续深化金融体制改革,健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架,稳妥推进利率等关键领域改革,进一步疏通货币政策传导渠道。

此次会议再次强调了“把好货币供给总闸门,不搞‘大水漫灌’”,与此同时,在深化金融体制改革方面,增加了“稳妥推进利率等关键领域改革”的表述。央行相关人士此前曾在多个场合强调,推进利率市场化改革,推动利率逐步“两轨合一轨”。

会议指出,按照深化金融供给侧结构性改革的要求,以金融体系结构调整优化为重点,优化融资结构和信贷结构,努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应。综合施策提升金融服务实体经济的质效,改进小微企业和“三农”金融服务,推动稳健货币政策、增强微观主体活力和发挥资本市场功能之间形成三角良性循环,促进国民经济整体良性循环。进一步扩大金融高水平双向开放,提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力,提高参与国际金融治理能力。

2. 中共中央政治局:落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制

4月19日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作;听取2018年脱贫攻坚成效考核等情况汇报,对打好脱贫攻坚战提出要求;审议《中国共产党宣传工作条例》。中共中央总书记习近平主持会议。

会议要求,要把推动制造业高质量发展作为稳增长的重要依托,引导传统产业加快转型升级,做强做大新兴产业。要有效支持民营经济和中小企业发展,加快金融供给侧结构性改革,着力解决融资难、融资贵问题,引导优势民营企业加快转型升级。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。要以关键制度创新促进资本市场健康发展,科创板要真正落实以信息披露为核心的证券发行注册制。要以高水平对外开放促进深层次改革,扩大外资市场准入,落实国民待遇。要做好重点群体就业工作,加强职业技能培训。近期安全生产问题突出,要举一反三,有效防范,精准治理。

二、地方动态

1.河南:新增调整19条财税政策,支持民营经济发展

4月6日,河南修订完善《支持民营经济健康发展财税政策》,新增和调整19条财税政策,从创业扶持、减税降负、降低用工成本等9个方面支持民营经济健康发展。政策规定,自2019年起至2021年年底,河南对建档立卡贫困人口、持《就业创业证》或《就业失业登记证》的人员以及自主就业退役士兵从事个体经营的,自办理个体工商户登记当月起,3年内按每户每年限额14400元,依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。此外,招用以上人员的企业,也可按规定享受税收减免政策。

2.合肥发文打击炒房,严禁哄抬房价等行为

4月10日,确保房地产市场平稳健康发展以及调控政策的连续性、稳定性,切实保护购房人合法权益,合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知。通知要求,房地产开发企业应严格执行商品房销售信息公示制度,在取得《商品房预售许可证》或现房销售备案后10日内一次性公开全部准售房源。同时,商品房销售现场应当公示《商品房预售许可证》、商品房预售方案、已备案的《商品房买卖合同》示范文本、商品住房销售明码标价书、销售价格备案表、商品房销售价格及房源信息(简称销控表)、预售资金监管账户等信息。

3.石家庄暂停发放住房公积金异地贷款审核更严格还款能力要有可信佐证   

4月11日,石家庄住房公积金管理中心发布了《关于加强业务管理防范化解风险工作的通知》(以下简称《通知》),全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款,严格审核借款申请人还款能力,进一步加强了住房公积金缴存、提取、贷款等业务的管理,确保住房公积金安全完整。《通知》明确,住房公积金贷款对象仅限于购买家庭首套自住住房或第二套改善型自住住房的缴存职工。不得向购买家庭第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金个人住房贷款。住房套数的认定,以借款申请人及其配偶在购房所在地和工作所在地不动产登记中心出具的不动产查询证明,结合《个人信用报告》中的购房贷款情况,综合认定实有房屋套数。

4.湖南对残疾、孤老和烈属所得减征80%个人所得税

4月23日,湖南省政府《关于明确残疾、孤老人员和烈属所得减征个人所得税政策的通知》已下发,对残疾、孤老人员和烈属所得,减征80%个人所得税。

通知明确,湖南的残疾、孤老人员和烈属所得,包括综合所得(工资、薪金所得,劳务报酬所得,稿酬所得,特许权使用费所得)和经营所得。纳税人同时符合残疾、孤老人员和烈属中两种或两种以上身份的,只能以一种身份享受上述个人所得税减征政策,不得叠加享受。

5.西安调整公积金政策:暂停西安地区以外购房提取

4月23日,据西安住房公积金管理中心消息称,5月13日起,该中心将实施资金流动性风险防控一级响应措施,暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。

一级响应措施还对公积金贷款首付比例做出要求,具体包括:缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房,面积在144㎡(含)以内的首付比例不低于35%,面积在144㎡以上的首付比例不低于40%;

对结清首次住房公积金贷款后,再次申请使用住房公积金贷款购买自住住房,面积在144㎡(含)以内的首付比例不低于40%,面积在144㎡以上的首付比例不低于45%;

第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。购买带装修房屋首付款比例不低于40%。

6.深圳公积金将出新规,公租房每月可提实际房租

4月28日,深圳市住房公积金中心发布《深圳市住房公积金提取管理规定(征求意见稿)》和《关于进一步规范住房公积金贷款业务有关事项通知(征求意见稿)》,面向社会各界公开征求意见。新规对原提取、贷款政策进行了微调,主要包括租房提取额度将进行差异化安排、骗提职工将被限制提取以及实施联合惩戒,公租房每月可提实际房租等。

7.海南将规范住房租赁市场,不得自行开办“租金贷”

近日,海南省住建厅等九个部门近期联合印发了《关于支持和规范住房租赁市场发展的通知》(以下简称“通知”),多渠道支持住房租赁经营,同时规定住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务。通知提出,要充分发挥市场作用,形成个人、中介机构、住房租赁企业、房地产开发企业、住房租赁平台公司等多主体参与的住房租赁市场发展格局。

8.河北城镇职工基本养老保险单位缴费比例将按照16%执行

4月29日,河北省人民政府新闻办公室召开新闻发布会透露,河北将降低养老保险单位缴费比例。从2019年5月1日起,河北城镇职工基本养老保险单位缴费比例按照16%执行。企业和机关事业单位同步。河北省人力资源和社会保障厅厅长宋立民表示,此次降费后,河北与全国其他省市实行统一的费率政策,有利于形成公平的市场竞争环境,吸引企业投资,更好地推动京津冀协同发展和雄安新区规划建设落实落地。

三、中地点评

全国方面,中央重申“房住不炒”基调未变,夯实城市政府主体责仸,落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。地方“因城施策”表现为有收有放。央行表态稳健的货币政策要松紧适度,二、三季度信贷投放节奏大概率将有所放缓。

地方上,深圳、西安、石家庄等部分城市公积金政策微调,湖南、河北等多个城市降低缴费比例。

第二篇  土地市场

监测范围:兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区。

样本选取标准:临沂市国土资源区公开招拍挂土地(工业用地除外)

区域划分:根据城市规划及发展特征,将土地市场监测范围划分为“北城新区、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大区域;

分类标准:居住用地及商住用地均属于居住用地范畴,商务、商务金融、商业、商服类用地按照商服用地统计。

一、土地市场动态

4月,土地供应主要分布在经开区,土地成交主要分布在兰山区,本月新增土地供应9宗,土地成交2宗。

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二、土地供求分析

1.土地供应分析

土地供应概述

2019年4月份新增土地供应9宗,供应面积为53.68万㎡,土地供应面积环比上升355.69%,从2月份开始土地供应面积明显呈上升趋势。

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供应结构分析

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2019年4月份商服用地供应1宗,供应面积占比23%;商住用地供应8宗,供应面积占比77%。

2.土地成交分析

年度成交

2014年土地市场火热,量价整体处于高位,2015年土地市场较为平淡,2016-2017年土地市场开始回温。2018年土地市场表现一般,仅次于2015年。2019年1至4月楼面地价为1023元/㎡,成交土地面积44.33万㎡。

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土地成交概述

2019年4月份土地成交2宗,成交面积11.78万㎡,环比下降18.75%,与3月份土地成交面积相比上升明显。

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  成交结构分析

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2019年4月份,商服用地成交2宗,面积11.78万㎡,占比100%;无商住用地成交

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第三篇  商品房市场分析篇

【监测时间】:2019年4月01日-4月30日

【区域划分】:根据临沂市规划及发展特征,并结合临沂市房地产市场的发展,将房地产市场监测范围划分为“北城板块、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区板块、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大板块;

【相关概念】:

“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量,未推出房源不在统计之列;

“成交量”以实际签订协议为准;

“成交均价”,指住宅市场的实际成交价格,其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

【数据来源】:源自中地房地产数据监测系统,数据均源于我司市场研究人员实地调研的一手信息。

【样本选取】

普通住宅:“普通住宅”区别于别墅,主要指70年产权的住宅产品。

别墅:因其物业形态特殊性,别墅不包含在普通住宅中。

商业:在售商业分为社区商业和集中商业进行研究,社区商业样本选取标准为:住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目;集中性商业为综合体项目商业或住宅项目中所含集中性商业;

公寓:建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目。

写字楼:总体量不小于1万平米的写字楼项目。

备注:以上各物业形态尚未开盘项目不在监测范围之内。

一、商品住宅市场

1. 住宅市场概述

4月房地产市场稍微有所回落,供应、成交双双下降。4月份供应面积为50.09万㎡,成交量为24.69万㎡。三居室产品仍为市场主导,一居室、二居室市场份额仍不断减少。

2. 存量分析

临沂商品住宅库存量4月份存量为35.59万㎡,环比下降10.86%,库存量减少,压力有所减缓。

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3. 供求比分析

    近一年商品住宅供求比波动不稳,4月份供求比为0.59,供求比明显下降。

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4. 供求关系分析   

4月份供应面积为50.09万㎡,环比下降31.57%,同比下降52.16%,成交面积为24.69万㎡,环比下降34%,同比下降36.48%。总体来看,4月份供求均有所回落。

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5. 量价分析

本月市场成交平平,市场下行趋势明显,4月整体成交均价为8671元/㎡,本月价格有所回落。

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6. 成交金额TOP10

4月份成交金额明显上升,多个项目集中推盘,TOP10大部分项目主要集中在北城板块和南滨河板块。

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7. 板块分析

北城板块:4月份供应面积与成交面积为各版块之首,商品住宅供应面积为11.97万㎡、成交面积为6.10万㎡,成交均价为11705元/㎡;滨河板块:4月份商品住宅成交均价为各板块最高,为12971元/㎡,供应面积为1.98万㎡、成交面积为0.17万㎡;东城板块:4月份商品住宅供应面积为2.04万㎡、成交面积为1.29万㎡,成交均价为11106元/㎡;经开区板块:4月份商品住宅供应面积为13.52万㎡、成交面积为5.64万㎡,成交均价为6302元/㎡;罗庄区板块:4月份商品住宅供应面积为3.63万㎡、成交面积为1.43万㎡,成交均价为6769元/㎡;老城板块:在售项目且大部分处于尾盘期,4月份商品住宅供应面积为2.29万㎡、成交面积为1万㎡,成交均价为9518元/㎡;城西板块:4月份商品住宅供应面积为2.80万㎡、成交面积为0.73万㎡,成交均价为8802元/㎡;河东板块:区域在售体量少,4月份供应面积与成交面积较低,商品住宅供应面积为2.64万㎡、成交面积为2.18万㎡,成交均价为8552元/㎡;南滨河板块:4月份商品住宅供应面积为9.22万㎡、成交面积为6.14万㎡,成交均价为7533元/㎡。

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8. 物业分析

高层:高层物业仍位居各物业之首,4月份供应面积35.48万㎡,成交面积15.74万㎡,成交均价为8825元/㎡。

洋房:4月份洋房产品供应面积14.61万㎡,成交面积8.95万㎡,成交均价为8403元/㎡,成交均价有所下降。

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9. 户型分析

从面积段成交结构来看,三居室产品稳居主力,4月份供应面积为32.56万㎡,成交面积为18.49万㎡;随着客户对户型的改善,四居室、五居室产品占比继续增长,4月份四室供应面积为13.84万㎡,成交面积为4.67万㎡;4月份一居室与二居室产品占比持续大幅走低。

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二、别墅市场

      4月别墅市场供求量出现明显下滑,供应面积为2.01万㎡,环比上升41.38%,成交面积为0.76万㎡,环比增加447.97%;4月份成交均价为15632元/㎡,成交均价明显有所增加。

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三、公寓市场

       4月份公寓市场供求依旧保持平稳,供应面积13.01万㎡,环比下降3.73%,成交面积1.89万㎡,环比增加11.62%,4月成交均价下降明显,为7881元/㎡。  

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四、写字楼市场

      4月临沂整体写字楼供求供应量与成交量与三月相比,整体呈下降趋势,4月份供应面积17.92万㎡,成交面积0.24万㎡,成交价格上调波动较小,成交均价为10388元/㎡。

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五、商业市场

临沂4月份商业供求量仍旧平稳,供应量与成交量双双有所增加,4月份供应面积17.80万㎡,成交面积1.92万㎡,环比各上升9.68%、106.05%,4月份成交均价有所增加,为25053元/㎡。

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第四篇 营销媒体篇

一、营销概述

综述

      2019年4月时间节点类营销活动占据主流,聚拢人气类活动增加,信息传递类活动减少。多数项目主要以开盘、加推活动为主。

二、营销类型

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2019年4月各大楼盘加大宣传推广力度,开盘、加推活动增加,其中主要以时间节点类营销活动为主,占比48%,信息传递类占比26%,聚拢人气类占比26%。

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