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2019年5月临沂房地产市场月报

2019-06-02 作者:住房网小编 来源:临沂地产圈 点击 评论

目  录

第一篇  市场背景

一、政策环境

二、地方动态

三、中地点评

第二篇  土地市场

一、土地市场动态

二、土地供求分析

1.土地供应分析

2.土地成交分析

第三篇  商品房市场分析篇

一、商品住宅市场

1.住宅市场概述

2.存量分析

3.供求比分析

4.供求关系分析

5.量价分析

6.成交金额TOP10

7.板块分析

8.物业分析

9.户型分析

二、别墅市场

三、公寓市场

四、写字楼市场

五、商业市场

第四篇  营销媒体篇

一、营销概述

五月视点

五月,市场热度回升,土地市场火热。

政策方面,国家层面,政府积极出台相关政策,加快推动住房租赁市场的发展,严格落实租房市场政策优惠,规范房屋租赁市场秩序,继续坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,回归住房居住属性;地方层面,强调城市政府主体责任,各地方根据实际情况调整政策走向,使政策更加具有针对性和有效性。

土地市场,5月地市高热、高溢价地块频出显现,土地成交量攀升,成交面积走高。土地供应8宗,成交9宗,更有中南拍得2019-029地块,创下含宅土地楼板价格新高,摘下临沂新地王称号。

市场方面,本月各项目借助五一小长假积极进行营销活动,商品房供求双升,小阳春持续市场回暖,消化周期明显缩短。

展望未来,6月土地市场将维持维稳,商品房市场项目会借市场回暖态势,积极进行营销活动,且是各项目冲刺半年度业绩的关键节点,预计成交量进一步增长,六月份市场将持续回暖。  

第一篇  市场背景

一、政策环境

1. 2019年立法工作计划公布:《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》在列

5月11日,国务院办公厅发布《关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》,同时公布了《国务院2019年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位。其中,与房地产相关的《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》列入立法计划,这三部条例均由住房城乡建设部起草。

《条例》规定了要县级以上城市自己在土地出让过程中解决住房保障资金的问题。在土地出让过程中,还存在着一个较大的问题就是弥补地方财政收入窟窿。因为土地的收储是需要成本的,在土地出让结束后,土地出让金首先要用来填补地方债,然后再用做他途,而在其他用途均提取结束后,剩余资金才能够用于保障房建设,从多数三四线城市的实际情况来看,预计会有较大难度。

随着近两年住房租赁市场的不断发展、试点城市数量及住房租赁房源的不断增加,市场各方对于全国层面的住房租赁市场法律、法规落地的呼声愈发强烈。住建部加速起草《住房租赁条例》,一方面体现出监管部门对于住房租赁市场重视程度的不断提高;另一方面,也将对住房租赁行业的规范化运营起到良好保障作用。

2.  四部委:因地制宜加大公租房发展力度

5月21日,住建部、发展改革委、财政部、自然资源部联合印发《关于进一步规范发展公租房的意见》(简称“意见”),意见明确提出,要将规范发展公租房列入重要议事日程,坚持既尽力而为又量力而行,在国家统一政策目标指导下,因地制宜加大公租房发展力度。

意见提出要分类合理确定准入门槛。针对不同困难群体,合理设置相应准入条件,采取适当的保障方式和保障标准,统筹做好城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭和新市民的公租房保障工作,加大对符合条件新市民的保障力度。

意见还要求落实土地、资金、税费等各项支持政策。在用地供应方面,新建公租房的地方,要依据公租房发展规划和年度建设计划,科学编制土地供应计划,公租房用地应保尽保。储备土地和收回使用权的国有土地,优先安排保障性住房建设。在税费减免政策方面,对公租房建设筹集、经营管理所涉及的土地使用税、印花税、契税、土地增值税、房产税、增值税、个人所得税等,以及城市基础设施配套费等政府性基金、行政事业性收费,继续按规定落实优惠政策。

二、地方动态

1. 济南:未经业主书面委托,中介不得发布房源信息

5月11日,济南市住房保障和房产管理局发文要求,房地产经纪机构不得发布未经产权人书面委托的房源信息,对委托人已取消委托的房屋,房地产经纪机构要在2个工作日内将房源信息从各类渠道上撤除。此次济南房屋中介新规提出,房屋中介不得隐瞒房屋被抵押、查封等影响交易的信息;在门店、网站等不同渠道发布的同一房源信息应当一致,并在房源信息显著位置标注房地产经纪服务合同编号、信息发布经纪人在济南市房地产中介行业协会实名登记的二维码等信息。

房地产经纪机构对外发布房源信息前,要编制房屋状况说明书。根据新规定,济南房地产经纪从业人员还将按照从业规范开展经纪服务,佩戴济南市房地产中介行业协会制发的包含机构名称、姓名、二维码等内容的实名登记工作牌,实名进行房源获取、发布房源信息。

2. 苏州:对热点区域新建商品房实行3年限售

5月12日,江苏省苏州市人民政府11日晚发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分区域新建商品房实行3年限售,对苏州工业园区全域二手住房实行5年限售。意见明确,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新建商品住房实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满3年后方可转让。苏州工业园区全域二手住房,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满5年后方可转让。

3.南京出台楼市新规:企业博士买房首付按最低比例

5月13日,南京市企业博士安居工程实施办法印发。办法中提到:租赁政府提供的人才公寓、公共租赁住房享受3年租金全免,租期最长5年,免租期以外按照市场租金的70%承租。此外,企业博士可以选择买房、租房或者申领租赁补贴三种安居方式:一是购买政府定向筹建的人才住房;二是租赁政府提供的人才公寓、公共租赁住房;三是租赁市场化租赁住房可申领租赁补贴。

4.重庆严查住房公积金骗提骗贷,违法信息将纳入个人征信

5月15日,市住房公积金管理中心表示,住房公积金是我国城镇住房保障体系的重要组成部分,住房公积金在制度设计上,是把有限的个人资金汇集起来形成稳定、可持续的资金来源,主要通过发放住房公积金贷款、提取资金支付购房款等方式,帮助职工解决住房问题,具有专用性、保障性和互济互助的特点和属性。

市住房公积金管理中心在做好职工提取、贷款服务工作的同时,将进一步加强与市公安局经侦总队等部门的配合,加大对住房公积金骗提、骗贷行为打击力度,重点查处协助职工违规提取公积金的非法中介机构,对构成犯罪的,移交司法机关依法处理;对使用虚假材料等手段骗提、骗贷住房公积金的职工,市住房公积金管理中心将终止办理相关业务,通报职工工作单位,追回骗提、骗贷资金,并自发现违法行为之日起取消职工一定期限内的提取、贷款资格,纳入个人征信及失信黑名单,将相关信息依法向社会公开。

5.杭州房协通知房企签署扫黑除恶承诺书,不参与恶意垄断等行为

5月21日,浙江省杭州市房地产行业协会(下称“杭州市房协”)在其官微发布《关于签订杭州市房地产企业扫黑除恶专项斗争工作承诺书的通知》(下称“通知”),要求每个房地产企业签订扫黑除恶承诺书。第三次及以上申请住房公积金贷款的不予受理。购买带装修房屋首付款比例不低于40%。

承诺书要求各房企,坚决拥护党中央、国务院关于开展“扫黑除恶”专项斗争战略部署;坚决执行扫黑除恶各项工作,一旦发现黑恶势力需立即举报。此外,承诺书第3条还提到,房企应合理有效开展市场活动,依法合规经营,不参与操作市场,恶意垄断、强买强卖、聚众滋事等行为。

6.广州人才公寓不设收入限制,享受租购同权相应权益

5月22日,广州市住房和城乡建设局草拟了《广州市人才公寓管理办法(公开征求意见稿)》,开始公开征求意见。此次《办法征求意见稿》对人才公寓的定义为:由政府、政府委托的实施机构或其他社会力量建设筹集,向符合条件的高层次以及中高层次人才供应的住房。此举旨在进一步贯彻落实广州市委、市政府人才强市战略,为高层次以及中高层次人才提供过渡性住房支持。人才公寓的申请人,必须为本人、配偶及未成年子女在广州本市无自有产权住房(市级高层次人才除外),且未享受人才公寓保障的人士。对于申请人的收入水平则没有进行规定,这意味着中高收入者,符合条件的也可以申请。

7.海南:未经批准不得新建乡村民宿,严禁变相发展房地产

5月23日,从《海南省乡村民宿管理办法》和《海南省促进乡村民宿发展实施方案》新闻发布会上,该省对民宿开办要求、开办流程、经营规范、监督管理等进行规范,明确要求新建乡村民宿必须坚持逢建必报,严禁以开办乡村民宿名义变相发展房地产。海南在全省“审批一张网”系统平台增设“乡村民宿申请备案”服务事项,实现“一网通办”。乡村民宿申请人在系统内填写《海南省乡村民宿开办申请表》基本事项,需签订《海南乡村民宿开办告知承诺书》,提出乡村民宿开办申请。

8.雄安新区规划已落地,未来将针对房地产出台配套政策

5月30日,雄安新区组织召开专门会议。其中提及,下一步新区将针对房地产开发项目、产业类停建项目、政府投资类停建项目、户口迁入等,出台具体配套政策。雄安新区正认真落实《关于持续科学管控和保障群众正常生产生活的意见》,全面妥善解决农村停建住房问题,并对已明确拆迁村庄内的停建户发放住房补助,停建住房给予补偿后拆除。其他区域内的经审批后可以复工建设(装修),最大程度保障群众正常生产生活。

目前新区总体规划已经落地实施,开发建设时序已经明确,征迁安置工作也正在顺利推进,解决农村停建住房问题的时机已经成熟。为此,新区专门印发通知,从明确政策要求、有序组织实施、强化保障措施等方面,对解决农村停建住房问题进行了部署安排。

三、中地点评

全国方面,在政策推动下,住房租赁市场有望加速发展,在住房问题得到解决的同时,高房价难题也有望破解。地方上,济南、重庆、杭州、海南、等部分城市出台相关政策,严格规范商品房及房屋租赁市场秩序。

第二篇  土地市场

监测范围:兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区。

样本选取标准:临沂市国土资源区公开招拍挂土地(工业用地除外)

区域划分:根据城市规划及发展特征,将土地市场监测范围划分为“北城新区、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大区域;

分类标准:居住用地及商住用地均属于居住用地范畴,商务、商务金融、商业、商服类用地按照商服用地统计。

一、土地市场动态

5月,土地供应主要分布在兰山区,土地成交主要分布在经开区,本月新增土地供应8宗,土地成交9宗。

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二、土地供求分析

1.土地供应分析

土地供应概述

2019年5月份新增土地供应8宗,供应面积为56.29万㎡,土地供应面积环比上升34.86%,5月土地供应宗数比上月减少,供应面积增加,土地市场热度还将持续。

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供应结构分析

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2019年5月份商住用地供应8宗,供应面积占比100%,无商服用地供应。

2.土地成交分析

年度成交

2014年土地市场火热,量价整体处于高位,2015年土地市场较为平淡,2016-2017年土地市场开始回温。2018年土地市场表现一般,仅次于2015年。2019年1至5月楼面地价为2116元/㎡,成交土地面积98万㎡。

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土地成交概述

2019年5月份土地成交9宗,成交面积53.68万㎡,环比增加355.69%,与4月份土地成交面积相比上升明显。

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  成交结构分析

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2019年5月份,商服用地成交1宗,面积12.1万㎡,占比23%;商住用地成交8宗,占比77%。

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第三篇  商品房市场分析篇

【监测时间】:2019年5月01日-5月31日

【区域划分】:根据临沂市规划及发展特征,并结合临沂市房地产市场的发展,将房地产市场监测范围划分为“北城板块、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区板块、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大板块;

【相关概念】:

“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量,未推出房源不在统计之列;

“成交量”以实际签订协议为准;

“成交均价”,指住宅市场的实际成交价格,其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

【数据来源】:源自中地房地产数据监测系统,数据均源于我司市场研究人员实地调研的一手信息。

【样本选取】

普通住宅:“普通住宅”区别于别墅,主要指70年产权的住宅产品。

别墅:因其物业形态特殊性,别墅不包含在普通住宅中。

商业:在售商业分为社区商业和集中商业进行研究,社区商业样本选取标准为:住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目;集中性商业为综合体项目商业或住宅项目中所含集中性商业;

公寓:建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目。

写字楼:总体量不小于1万平米的写字楼项目。

备注:以上各物业形态尚未开盘项目不在监测范围之内。

一、商品住宅市场

1. 住宅市场概述

5月房地产市场稍微有所回升,供应、成交双双上升。5月份供应面积为62.25万㎡,成交量为29.75万㎡。5月份三居室产品仍为市场主导,一居室市场份额成交为零。

2. 存量分析

临沂商品住宅库存量5月份存量为31.91万㎡,环比下降10.30%,自2月份库存量逐渐减少,区域的库存压力会得到部分缓解。

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3. 供求比分析

  近一年商品住宅供求比波动不稳,5月份供求比为1.02,供求比逐渐上升。

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4. 供求关系分析   

5月份供应面积为62.25万㎡,环比上升5.84%,同比下降46.28%,成交面积为29.75万㎡,环比上升10.15%,同比下降31.41%。总体来看,5月份供求相较4月份均有所回升。

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5. 量价分析

本月市场成交回暖,市场上升趋势明显,5月整体成交均价为9639元/㎡,本月价格明显上升。

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6. 成交金额TOP10

5月份成交金额明显上升,多个项目集中开盘、加推,TOP10大部分项目主要集中在罗庄板块和南滨河板块。

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7. 板块分析

北城板块:5月份成交面积和成交均价为各版块之首,商品住宅供应面积为9.62万㎡、成交面积为6.07万㎡,成交均价为16696元/㎡;滨河板块:5月份成交面积为各版块之尾,商品住宅成交均价为13269元/㎡,供应面积为1.81万㎡、成交面积为0.31万㎡;东城板块:5月份商品住宅供应面积为3.79万㎡、成交面积为2.35万㎡,成交均价为12686元/㎡;经开区板块:5月份供应面积为各版块之首,商品住宅供应面积为13.43万㎡、成交面积为5.15万㎡,成交均价为6393元/㎡;罗庄区板块:5月份商品住宅供应面积为10.26万㎡、成交面积为5.70万㎡,成交均价为6746元/㎡;老城板块:在售项目且大部分处于尾盘期,5月份供应面积为各版块之末,商品住宅供应面积为1.29万㎡、成交面积为0.89万㎡,成交均价为9449元/㎡;城西板块:5月份商品住宅供应面积为2.07万㎡、成交面积为0.74万㎡,成交均价为8350元/㎡;河东板块:区域在售体量少,5月份供应面积与成交面积较低,商品住宅供应面积为11.39万㎡、成交面积为2.66万㎡,成交均价为7773元/㎡;南滨河板块:5月份商品住宅供应面积为8.59万㎡、成交面积为5.88万㎡,成交均价为7625元/㎡。

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8. 物业分析

高层:高层物业仍位居各物业之首,5月份供应面积45.78万㎡,成交面积18.40万㎡,成交均价为7892元/㎡。

洋房:5月份洋房产品供应面积15.74万㎡,成交面积10.62万㎡,成交均价为12848元/㎡,成交均价有所下降。

多层:5月份多层产品供应面积0.73万㎡,成交面积0.73万㎡,成交均价为7000元/㎡。

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9. 户型分析

从面积段成交结构来看,三居室产品稳居主力,5月份供应面积为36.92万㎡,成交面积为16.03万㎡;随着客户对户型的改善,四居室、五居室产品占比继续增长,5月份四室供应面积为19.30万㎡,成交面积为10.22万㎡;5月份一居室产品占比为零。

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二、别墅市场

      5月别墅市场供求量出现明显下滑,供应面积为1.64万㎡,环比下降18.47%,成交面积为0.40万㎡,环比增加47.54%;5月份成交均价为15236元/㎡,成交均价有所减少。

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三、公寓市场

       5月份公寓市场,供应面积12.27万㎡,环比下降5.72%,成交面积2.35万㎡,环比增加24.30%,自3月份成交均价逐渐呈下降趋势,5月份成交均价为7556元/㎡。   

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四、写字楼市场

      5月临沂整体写字楼供求供应量与成交量与四月相比,整体呈上升趋势,5月份供应面积18.62万㎡,成交面积0.62万㎡,自3月份成交价格逐渐呈上升趋势,5月份成交均价为10899元/㎡。

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五、商业市场

临沂5月份商业供求量仍旧平稳,供应量与成交量双双有所增加,5月份供应面积17.55万㎡,环比下降1.4%,成交面积1.99万㎡,环比上升3.88%,5月份成交均价明显呈下降趋势,为15719元/㎡。

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第四篇 营销媒体篇

一、营销概述

综述

2019年5月聚拢人气类营销活动占据主流,时间节点类跟信息传递类活动减少。多数项目进行周末暖场活动。

二、营销类型

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2019年5月各大楼盘增加营销活动力度,其中主要以聚拢人气类营销活动为主,占比48%,信息传递类占比20%,时间节点类占比32%。

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