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2019年9月临沂房地产市场月报

2019-10-12 作者:住房网小编 点击 评论

目  录

第一篇  市场背景

一、政策环境

二、地方动态

三、中地点评

第二篇  土地市场

一、土地市场动态

二、土地供求分析

1.土地供应分析

2.土地成交分析

第三篇  商品房市场分析篇

一、商品住宅市场

1.住宅市场概述

2.存量分析

3.供求比分析

4.供求关系分析

5.量价分析

6.成交金额TOP10

7.板块分析

8.物业分析

9.户型分析

二、别墅市场

三、公寓市场

四、写字楼市场

五、商业市场

第四篇  营销媒体篇

一、营销概述

九月视点

政策方面,中国人民银行为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,全面下调金融机构存款准备金率0.5个点,继续实施稳健的货币政策,注重定向调控,加大逆周期调节力度;地方上,烟台、济南、潍坊、武汉、成都等热点城市也出台相关政策,整顿规范房地产市场秩序,及时化解各类风险隐患。

土地市场方面,9月份土地供应7宗,与上月相比有所增加;土地成交2宗,与上月相比减少。受环保整治影响以及对于市场前景不明朗的担忧,开发商拿地愈发谨慎。

商品房市场方面,9月份市场表现不佳,“金九”成色明显不足,因环保政策制约导致临沂市在建项目工地几乎全部停工,致使商品房市场供应量不足,部分潜在投资客户分流至青岛胶州购房。展望未来,随着环保整治力度的略微放缓,各开发商预计将会陆续加快施工速度,加快商品房预售许可证的办理以及开盘营销活动,成交量或将有所回升。

第一篇  市场背景

一、政策环境

1.中国人民银行决定于2019年9月16日下调金融机构存款准备金率

9月6日,为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。在此之外,为促进加大对小微、民营企业的支持力度,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。中国人民银行将继续实施稳健的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,兼顾内外平衡,加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕,保持广义货币M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配,为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

2.国务院:加快发行使用地方政府专项债券

9月4日,国务院召开国务院常务会议,部署精准施策加大力度做好“六稳”工作;确定加快地方政府专项债券发行使用的措施,带动有效投资支持补短板扩内需。为加快发行使用地方政府专项债券,会议确定,一是根据地方重大项目建设需要,按规定提前下达明年专项债部分新增额度,确保明年初即可使用见效。二是将专项债可用作项目资本金范围明确为符合重点投向的重大基础设施领域。以省为单位,专项债资金用于项目资本金的规模占该省份专项债规模的比例可为20%左右。三是加强项目管理,防止出现“半拉子”工程。按照“资金跟项目走”的要求,专项债额度向手续完备、前期工作准备充分的项目倾斜,优先考虑发行使用好的地区和今冬明春具备施工条件的地区。

3.央地政策齐发严防资金违规流入房地产

9月10日,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清强调,对部分交叉金融产品流入房地产领域,以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施,做到立查立改、即知即改。9月11日,中国银保监会首席风险官、办公厅主任肖远企在银保监会通气会上表示,当前监管部门着力压降通过表外资金违规绕道流入房地产的行为。地方层面,浙江银保监局日前下发文件,要求银行机构加强个人消费贷款用途管控,强调“严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金”。北京银保监局要求辖内商业银行加强对信用卡大额透支和现金分期业务的资金流向监控,确保个人信用卡透支不得用于生产经营、购房和投资等非消费领域。此外,合肥、广州、深圳等多个热点城市也发文规范当地房地产市场。

4.中国改革规划许可和用地审批

9月20日,在国务院新闻办公室举行的发布会上,中国自然资源部副部长赵龙表示,规划许可和用地审批与广大企业和民众利益直接相关。机构改革前,客观上存在同类事项多头审批、重复审查、交叉审查、流程复杂等问题,增加了企业和民众的负担,影响了投资落地的效率。

中国自然资源部近日印发《关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》,改革规划许可和用地审批。改革后,审批事项将大幅度合并精简,报件材料将大幅度减少,审批时间将大幅度压缩,同时也减少了行政资源的浪费。改革的目的是,便民利民、优化营商环境、增强市场活力,促进经济平稳运行和经济社会持续健康发展。

5.央行加大逆周期调节力度

9月25日,中国人民银行货币政策委员会9月25日召开2019年第三季度(总第86次)例会。会议指出,加大逆周期调节力度,下大力气疏通货币政策传导,灵活运用多种货币政策工具,完善贷款市场报价利率形成机制等。会议认为,要继续密切关注国际国内经济金融形势的深刻变化,增强忧患意识,保持战略定力,认真办好自己的事。创新和完善宏观调控,加大逆周期调节力度,加强宏观政策协调,形成合力。稳健货币政策要松紧适度,把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,保持广义货币M2和社会融资规模增速与国内生产总值名义增速相匹配,保持物价水平总体稳定。会议强调,全面做好“六稳”工作。灵活运用多种货币政策工具,保持流动性合理充裕。深化利率市场化改革,完善贷款市场报价利率形成机制,推动实际运用,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定,促进经济持续健康发展。

二、地方动态

1.烟台市住建局:出台六项制度,严厉打击房地产市场违法违规行为

9月2日,为整顿规范房地产市场秩序,加大对违法违规行为的惩戒力度,烟台市住建局研究出台了六项制度,及时化解各类风险隐患,切实防范房地产烂尾、延期交房、违规销售等问题发生。

六项制度分别是警示约谈制度、列入“黑名单”制度、顶格处罚制度、限制投标制度、限制销售制度、严控项目审批制度。另外市住建局要求各县市区住建部门高度重视房地产领域问题和矛盾化解工作,积极督导房地产开发企业增强社会责任,及时回应购房群众关切,认真做好购房群体反映问题的政策解释及答复工作,切实维护群众合法利益。

2.济南:新建商品房转移和抵押登记实现“全链条”一网通办

9月11日,济南针对新建商品房转移和抵押登记办理流程复杂、资料多等问题,济南市日前全面推行“全链条”一网通办,变“群众跑”“部门跑”为“数据跑”,群众仅凭一张身份证就能办理不动产登记业务,省心省时省力。据了解,以往新建商品房转移登记过程中,存在办理流程复杂、办证周期长、被强制代理且乱收费,以及开发商注销或吊销营业执照后购房人无法办证等问题,给办事群众带来很大不便。

济南市推行的新建商品房转移和抵押登记“全链条”一网通办,依托济南市政府一网通办业务平台,与住建、市场监管、民政、公安、法院等部门以及银行、公证等单位网上整合衔接,规范申请人的身份验证,实现网上一次提交多个办事事项,各部门并行审核、限时完成,真正变“群众跑”“部门跑”为“数据跑”。

3.山东发放住房租赁补贴支持新市民实现住有所居

9月18日,山东省明确住房保障范围为城镇中等偏下及低收入住房困难家庭和新就业无房职工、稳定就业外来务工人员等新市民人群,通过配租公共租赁住房和发放住房租赁补贴两种方式,支持新市民根据生活需要灵活选择租赁住房,实现职住平衡、住有所居。

山东省住房城乡建设厅表示,下一步,住房保障的工作重点是解决新就业无房职工和稳定就业外来务工人员等新市民的居住问题。建立常态化申报机制,深化便民服务改革举措,推行“一窗受理”,充分利用“互联网+政务服务”,在全国公租房信息系统上线运行后,开设网上申报功能,做到线上线下业务协同、一体化服务。

山东保障进城农业转移人口融入城镇,推进农村土地、宅基地和集体产权制度改革,依法保障进城落户人员,山东还全面取消义务教育阶段农民工随迁子女杂费和借读费,居民医疗保险基本实现全覆盖,以农民工和灵活就业人员为重点扩大社会保险覆盖范围,将符合条件的农业转移人口纳入住房公积金缴存和住房保障范围。

4.潍坊市下发《关于进一步加强商品房销售监管规范开发企业经营行为的通知》

近日,潍坊市住建局与市市场监管局、市公积金管理中心联合下发《关于进一步加强商品房销售监管规范开发企业经营行为的通知》。

其中,对商品房预售许可监管、商品房买卖合同、网签备案等环节以及房地产开发企业销售宣传等方面做进一步监管和规范。此外,该通知中还提到实行书面告知制度,要求房地产开发企业在进行销售活动时,应向买受人书面告知拟购商品房权利状态、购买房屋与样板间设置差异明示、车库(位)租售办法等相关事项。该通知自2019年10月1日起施行。关于《通知》一是严格落实预售许可、现售备案制度;二是通过优化房产交易系统;三是规范商品房买卖合同内容;四是实行书面告知制度。

5.长春发布关于进一步培育和发展住房租赁市场的实施意见

9月29日,吉林省长春市发布《关于进一步培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确2019年至2021年,将通过增加租赁住房用地供给、支持规模企业建设租赁住房等一系列政策措施,新增租赁住房315万平方米,并形成基本的住房租赁市场体系和法规制度体系。

根据规划,长春力争用3到5年时间,建设成为城区常住人口规模500万人以上城市。作为首批中央财政支持的住房租赁市场发展试点城市,在中央财政奖补试点期内,长春将安排地方财政配套资金,主要用于建设基础设施与公共服务设施,改善租赁住房小区人居环境。

6.武汉发布公积金贷款新政,二手房最长可贷30年

9月27日,武汉住房公积金管理中心出台新的《武汉新建商品房住房公积金个人住房贷款实施细则》和《武汉存量房住房公积金个人住房贷款实施细则》,在公积金贷款第二套住房认定、公积金贷款年限等方面进行了调整。

公积金贷款第二套房认定有所变化。取消原规定“家庭名下首套房面积超过144平米”再次申请公积金贷款不予受理的限制。缴存职工符合武汉公积金贷款条件,申请公积金贷款的房屋被认定为二套房的家庭名下首套房面积超过144平米,仍可申请二套房公积金贷款。部分女职工申请公积金贷款年龄上限可至60岁。原规定,缴存职工申请住房公积金贷款的年龄上限为男职工未满60岁,女职工未满55岁。新规定,党政机关、人民团体中的正、副县处级及相应职务层次的女干部,事业单位中担任党务、行政管理工作的相当于正、副处级的女干部和具有高级职称的女性专业技术人员,申请公积金贷款的年龄上限延长至60周岁,贷款年限增加了5年。

7.成都住房公积金个人住房贷款实施细则将调整

近日,成都住房公积金管理中心发布通知,为更好地支持职工公积金贷款需求,防范公积金贷款风险,经成都住房公积金管理中心2019年第18次主任办公会审议通过,11月1日起,将调整《成都住房公积金个人住房贷款实施细则》相关规定。

申请公积金贷款时,对曾经在异地缴存公积金、在现缴存地缴存不满6个月的职工,如前后缴存时间连续未中断,则缴存时间、缴存时间系数、缴存余额根据原缴存地中心、现缴存地中心出具的缴存相关资料合并计算。夫妻两人购房,申请公积金贷款时,借款申请人应满足所有贷款申请条件,其配偶已超过法定退休年龄但未满65周岁的,可共同申请公积金贷款。所购再交易房的楼龄超过30年的,不得申请再交易房贷款。取消原“申请公积金贷款时,所购再交易房楼龄超过20年的,不予贷款”的规定。

三、中地点评

全国方面,中国人民银行全面下调金融机构存款准备金率,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席要求银行机构加强个人消费贷款用途管控,强调“严禁用于支付购房首付款或偿还首付款借贷资金”,表明政府将继续实施稳健的货币政策,注重定向调控,规避资金流向房地产市场,持续释放楼市调控不放松的坚决态度。地方上,山东、长春等房屋租赁政策的出台,表明地方政府贯彻执行中央对于建立房地产长效管理机制,促进租售并举政策的实质性落地。烟台、济南、潍坊出台相关政策,满足市民购房需求,重点防范房地产烂尾、延期交房、违规销售等问题发生,表明政府加强对房地产市场监管力度,防范楼市风险,保证房地产市场的健康稳定发展。

第二篇  土地市场

监测范围:兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区。

样本选取标准:临沂市国土资源区公开招拍挂土地(工业用地除外)

区域划分:根据城市规划及发展特征,将土地市场监测范围划分为“北城新区、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大区域;

分类标准:居住用地及商住用地均属于居住用地范畴,商务、商务金融、商业、商服类用地按照商服用地统计。

一、土地市场动态

9月,土地供应7宗,土地成交2宗,土地供应主要分布在兰山区。

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二、土地供求分析

1.土地供应分析

土地供应概述

9月份新增土地供应7宗,供应面积为49.33万㎡,环比上升78.28%。

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供应结构分析

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2019年9月商住用地供应6宗,面积48.82万㎡,占比99%,商服用地占比1%。

2.土地成交分析

年度成交

2014年土地市场火热,量价整体处于高位,2015年土地市场较为平淡,2016-2017年土地市场开始回温。2018年土地市场表现一般,仅次于2015年。2019年1至9月成交土地面积175.85万㎡,楼面地价为2668元/㎡,楼面地价自2017年一直呈上升趋势。

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土地成交概述

9月份土地成交2宗,成交面积8.71万㎡,环比下降32.17%。

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成交结构分析

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2019年9月份,商住用地成交2宗,面积8.71万㎡,占比100%;无商服用地。

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第三篇  商品房市场分析篇

【监测时间】:2019年9月01日-9月30日

【区域划分】:根据临沂市规划及发展特征,并结合临沂市房地产市场的发展,将房地产市场监测范围划分为“北城板块、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区板块、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大板块;

【相关概念】:

“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量,未推出房源不在统计之列;

“成交量”以实际签订协议为准;

“成交均价”,指住宅市场的实际成交价格,其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

【数据来源】:源自中地房地产数据监测系统,数据均源于我司市场研究人员实地调研的一手信息。

【样本选取】

普通住宅:“普通住宅”区别于别墅,主要指70年产权的住宅产品。

别墅:因其物业形态特殊性,别墅不包含在普通住宅中。

商业:在售商业分为社区商业和集中商业进行研究,社区商业样本选取标准为:住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目;集中性商业为综合体项目商业或住宅项目中所含集中性商业;

公寓:建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目。

写字楼:总体量不小于1万平米的写字楼项目。

备注:以上各物业形态尚未开盘项目不在监测范围之内。

一、商品住宅市场

1. 住宅市场概述

9月份房地产市场整体供应、成交均有明显下落。9月份供应面积为26.37万㎡,成交量为12.58万㎡。9月份三居室产品持续热销,成交面积为7.7万㎡,占比较大,仍为市场主导。

2. 存量分析

9月份存量为15.87万㎡,环比下降36.68%,自7月份开始库存压力持续减小。

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3. 供求比分析

近一年商品住宅供求比波动不稳,9月份供求比为1.01,供求比开始呈上升趋势。

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4. 供求关系分析   

9月份供应面积为26.37万㎡,环比下降29.9%,同比下降74.75%;成交面积为12.58万㎡,环比下降42.16%,同比下降76.79%。总体来看,9月份整体供求持续呈下降趋势。

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5. 量价分析

本月成交面积为12.58万㎡,整体成交均价为10553元/㎡,自6月份开始整体均价持续呈上升趋势。

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6. 成交金额TOP10

9月份,成交金额TOP10主要为开盘、加推项目,北城新区中南鲁商樾府项目成交金额位居榜首。

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7. 板块分析

北城新区:9月份商品住宅供应面积为2.74万㎡、成交面积为1.71万㎡,成交均价为15628元/㎡;

滨河板块:9月份成交均价位于各板块之首,成交面积位于各板块之末,商品住宅成交均价为16000元/㎡,成交面积为0.03万㎡、供应面积为1.20万㎡;

东城新区:9月份,商品住宅成交面积为0.73万㎡、供应面积为1.97万㎡,成交均价为15800元/㎡;

经开区板块:9月份供应面积、成交面积为各板块之首,商品住宅供应面积为7.43万㎡、成交面积为3.01万㎡,成交均价为7037元/㎡;

罗庄区板块:9月份商品住宅供应面积为0.65万㎡、成交面积为0.25万㎡,成交均价为7703元/㎡;

老城板块:供应面积仅次于经开区,为6.06万m²、成交面积为1.90万㎡,成交均价为12000元/㎡;

城西板块:9月份商品住宅供应面积为0.11万㎡、成交面积为2.26万㎡,成交均价为11285元/㎡;

河东板块:9月份商品住宅供应面积为4.82万㎡,成交面积为1.37万㎡,成交均价为8284元/㎡;

南滨河板块:9月份商品住宅供应面积为1.38万㎡、成交面积为1.32万㎡,成交均价为8552元/㎡。

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8. 物业分析

高层:高层物业仍位居各物业之首,9月份供应面积20.15万㎡,成交面积9.17万㎡,成交均价为10850元/㎡。

洋房:9月份洋房产品供应面积6.22万㎡,成交面积3.41万㎡,成交均价为9753元/㎡。

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9. 户型分析

从面积段成交结构来看,一居室产品市场份额持续为零,三居室产品持续热销,仍稳居主力,9月份供应面积为19.23万㎡,成交面积为7.7万㎡;随着客户对大户型的需求,四居室、五居室产品占比继续增长,9月份四室供应面积为6.88万㎡,成交面积为4.20万㎡。

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二、别墅市场

别墅市场整体供应量和成交量呈上升趋势,9月份供应面积为1.2万㎡,环比上升55.84%;成交面积为0.68万㎡,环比上升300%;9月份成交均价为12560元/㎡。

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三、公寓市场

9月份公寓市场量价齐跌,供应面积为15.22万㎡,环比下降8.08%;成交面积为2.91万㎡,环比下降14.02%;成交均价持续呈下降趋势,9月份成交均价为5961元/㎡。

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四、写字楼市场

临沂写字楼市场去化速度缓慢,消化周期长,9月份供应面积为18.61万㎡,成交面积为1.6万㎡,总体来说,写字楼市场库存仍处于高位,压力依旧存在,自7月份开始成交均价持续呈下降趋势,本月成交均价为9731元/㎡。

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五、商业市场

临沂商业去化驱动力不足,整体供应量呈下降趋势,成交量小幅度增加,9月份供应面积13.21万㎡,环比下降6%;成交面积1.08万㎡,环比上升0.39%;9月份成交均价为17688元/㎡。

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第四篇 营销媒体篇

一、营销概述

综述    

2019年9月份信息传递类营销活动占据主流,时间节点类活动、聚拢人气类活动相对减少。

二、营销类型

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2019年9月份营销类型以信息传递类为主,占比39%,时间节点类占比31%,聚拢人气类占比30%。


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