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2019年10月临沂房地产市场月报

2019-11-13 作者:住房网小编 来源:临沂地产圈 点击 评论

目  录

第一篇  市场背景

一、政策环境

二、地方动态

第二篇  土地市场

一、土地市场动态

二、土地供求分析

1.土地供应分析

2.土地成交分析

第三篇  商品房市场分析篇

一、商品住宅市场

1.住宅市场概述

2.存量分析

3.供求比分析

4.供求关系分析

5.量价分析

6.成交金额TOP10

7.板块分析

8.物业分析

9.户型分析

二、别墅市场

三、公寓市场

四、写字楼市场

五、商业市场

第四篇  营销媒体篇

一、营销概述

十月视点

“银十”发力——“强龙”与“地头蛇”角逐

政策动向:为缓解当前流动性分层、城商行负债端收缩的困局,支持民营、小微企业等实体经济发展,央行对省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。2019年10月15日首次下调0.5个百分点。地方上,天津、深圳、广东等热点城市出台相关金融政策,整顿规范市场秩序,并及时化解各类风险隐患,提高LPR定价运用比例。

土地市场:10月份土地供应1宗,供应量环比下降94.59%;土地成交4宗,成交量环比增长125.37%。本月成交的北城新区2019-106优质地块,山东儒辰集团以1391万/亩的高价摘得,刷新了临沂地王记录。

商品房市场:10月份环保整治力度略微放缓,各楼盘工地陆续开工、拿证,开发商借助“银十”利好市场环境,集中批量入市,累计开盘或加推14个项目。万科、碧桂园、华润、中南等全国型一线房企,奥德、儒辰、江泉等本土骨干房企争相入市争夺市场红利,相比9月份商品房市场的冷淡,本月新开盘及加推项目全面开花,多个楼盘去化率达100%,“银十”顺利收官。随着全国TOP级房企不断布局、渗透临沂市场,临沂已然成为全国型房企大佬的战略布局城市,临沂房地产市场也真正意义上进入“强龙”与“地头蛇”的角逐时代!

后市展望:今年下半年济南、青岛楼市都出现急剧下行态势,甚至出现济南楼盘降价4000元/㎡,青岛楼盘去化率仅有4%的惨淡行情,而临沂市场看似一个“置身事外”的独特存在,但各楼盘上客量越来越少,市场下行的“台风”或正在慢慢逼近。年底临近,各房企进入业绩抢收期,临沂市场潜在供应量相对较大,但政府监管力度不断收紧,备案价格愈发严格,购房者心态渐归理性,市场不确定性愈发显现。

第一篇  市场背景

一、政策环境

1.央行实施定向降准,释放长期资金约400亿   

央行发布公告,对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点的第一次调整,释放长期资金约400亿元。银行体系流动性总量处于合理充裕水平,2019年10月15日不开展逆回购操作。

     根据央行此前公告,为加大对小微、民营企业的支持力度,额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点。

2.国管公积金提取不再交纸质申请

10月23日,中央国家机关住房资金管理中心发布《关于简化住房公积金提取业务申请材料的公告》,明确国管公积金缴存职工办理住房公积金提取业务时,不再需要提交纸质提取申请书。

公告表示,为贯彻落实党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求,即日起,职工办理住房公积金提取业务时,不再提交纸质提取申请书,但职工应当按照中央国家机关住房公积金提取告知承诺制有关规定,承诺申报的信息准确、完整、有效,对提取适用事项真实性负责。

3.新发放个人房贷利率根据LPR调整

自10月8日起,买房贷款利率政策发生变化:新发放商贷利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点;商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据加点下限合理确定每笔贷款的具体加点数值。

二、地方动态

1.北京出台租赁住房发布规范,违规3次以上房源发布将受限

10月10日,北京市住建委发出消息,为规范住房租赁市场秩序,维护租赁当事人合法权益,在6月26日-7月2日向社会公开征求意见的基础上,北京市住房和城乡建设委员会会同市市场监督管理局、市互联网信息办公室、市通信管理局、市公安局正式出台《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》。

       该《通知》明确发布住房租赁信息的房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员需符合相关条件;要求互联网平台依法审核、管理住房租赁信息,展示发布机构、企业的信用信息及合同示范文本等内容;加大对违规发布房源信息处罚力度,对违法违规行为下架房源信息并暂停发布权限1-3个月,违规发布房源信息3次以上的,不得再通过互联网交易平台发布本市住房租赁房源信息;建立互联网租赁信息综合治理工作机制,加强部门联动监管。

    该《通知》自2019年11月1日起施行。

2. 天津拟推7新政:符合条件非津职工购房不需社保与个税

继去年发布“海河英才”行动计划之后,天津又推出新的人才政策。15日,天津市发改委开始对《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》征求意见。其中所列的七大措施中最吸引人的无疑是落户和购房政策,在落户上,新政策取消年龄限制;而对于非津籍的购房者,也不再需要提供在津社会保险或个人所得税证明。

     天津市发改委方面介绍,新政策旨在为有力有序有效促进承接北京非首都功能项目发展,推动承接项目引得来、留得住、发展好。同时,新政策拟在天津滨海—中关村科技园、宝坻中关村科技城试行,试行期限为一年。

3. 深圳住房公积金提取和贷款新规下月实施     

     10月21日,新版《深圳市住房公积金提取管理规定》和《关于进一步规范住房公积金贷款业务有关事项的通知》将于11月1日起正式实施。

      新规包括以下四个方面,基本保障对象可按实际房租提取公积金、部分限制交易类住房可申请公贷、规范拆迁和回迁住房公贷申请、违规提取公积金3年内不得再次申请。

      明确违规提取住房公积金的职工,公积金中心在确认违规提取行为之日起3年内不予受理该职工住房公积金提取申请;职工违规提取住房公积金逾期仍不退回的,公积金中心应当将其信息列入严重失信行为,依法将信息报送相关部门,实施联合惩戒,并向其所在单位通报或在公积金中心网站公示。

4.合肥整治住房租赁中介乱象

10月17日,从合肥市住房保障和房产管理局获悉,为有效整治住房租赁中介乱象,该市住房保障和房产管理局联合市场监督管理局、公安局、发改委、金融管理局和网信办等部门,开展住房租赁中介机构专项整治。

此次专项整治的对象为从事住房租赁居间业务和托管业务的房地产中介机构,以及从事住房租赁经营业务的住房租赁企业。整治内容主要涉及擅自发布租赁房源信息、发布虚假房源核验码的租赁房源信息、发布虚假房源广告和不实价格信息、赚取住房出租差价、哄抬房租、违规开展租金消费贷款业务、未按规定落实住房租赁合同备案责任、为不符合租赁条件的房屋或禁止租赁的房屋提供经纪服务、采取威胁或恐吓等暴力手段驱逐承租人、恶意克扣租金或押金等保证金或预定金、恶意不予办理退租等一系列行为。

5.广东:首套房贷不低于相应期限贷款市场报价利率

10月8日起,各银行业金融机构在广东省内(不含深圳)新发放的商业性个人住房贷款,首套房贷款利率不低于最近一个月相应期限LPR(意为“贷款市场报价利率”),二套房贷款利率不低于最近一个月相应期限LPR加60个基点(1个基点是0.01%)。

据悉,自8月份中国人民银行发文要求改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制,新发放贷款利率主要参考LPR定价以来,各金融机构都在抓紧推动LPR的运用。据中国人民银行广州分行货币信贷管理处处长张志东介绍,9月份金融机构新发放贷款中LPR定价占比达到44%。

6.河北廊坊:重拳整治住房租赁中介机构侵害群众利益行为

自10月21日起,廊坊市重点围绕网络营销虚假宣传、恶意克扣保证金和预订金等多种住房租赁中介机构乱象,对全市范围内房地产中介机构、从事住房租赁经营业务的企业开展专项整治,纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为,坚决取缔一批“黑中介”,让群众买房租房更放心。

按照要求,住房租赁中介机构未备案擅自经营、违规收取电商费和平台费、隐瞒影响住房出租的重要信息、威胁恐吓承租人等行为,均在整治范围之内。在专项整治中,廊坊市有关部门将全面详细准确摸清中介机构及从业人员底数、摸清持证人员底数、摸清中介机构备案或信息采集底数,严厉打击房地产中介领域侵害群众利益的违法违规行为,全面治理房地产中介活动中存在的群众投诉、社会关切和涉黑涉恶等焦点问题。

7.海口住建局:严禁商品房捆绑销售、变相加价、捂盘惜售等行为

10月24日,海南省海口市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品房销售管理的通知》,从源头上遏制并规范违规销售商品住房行为。将严禁目前海口商品房销售市场上存在的捆绑销售、变相加价、捂盘惜售或者变相囤积房源等行为,一经发现将严肃处理。

通知明确,为贯彻落实国家及有关房地产调控政策,进一步规范商品房销售行为,其中包括:一、严禁商品房销售过程中捆绑销售、变相要求购房者选择二次装修或升级装修等行为;二、严禁商品房销售过程中捂盘惜售或者变相囤积房源等行为。海口市将严格落实商品房网签备案管理有关规定,商品房买卖合同签订之日起30日内进行网签备案;开发单位须在销售现场准确、如实公布房源销售情况。

8.贵州七部门联合印发方案专项整治房地产中介乱象

贵州省住房和城乡建设厅、省公安厅等7部门近日联合印发《在“不忘初心、牢记使命”主题教育中开展专项整治住房租赁中介机构等房地产乱象实施方案》,要求围绕房地产市场行为,以房地产中介为重点,充分发挥各部门职能优势,进一步整顿规范房地产市场秩序,严厉打击房地产领域侵害群众利益的违法违规行为,建立健全长效机制,切实维护群众合法权益,促进全省房地产市场持续健康发展。

专项整治内容主要包括住房租赁中介违法违规行为、房地产销售中介违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、物业服务企业违法违规行为四大方面。

第二篇  土地市场

监测范围:兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区。

样本选取标准:临沂市国土资源区公开招拍挂土地(工业用地除外)

区域划分:根据城市规划及发展特征,将土地市场监测范围划分为“北城新区、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大区域;

分类标准:居住用地及商住用地均属于居住用地范畴,商务、商务金融、商业、商服类用地按照商服用地统计。

一、土地市场动态

10月,土地供应1宗,土地成交4宗,土地成交分布相对分散。

2019年10月临沂房地产市场月报_临沂住房网

二、土地供求分析

1.土地供应分析

土地供应概述

10月份新增土地供应1宗,供应面积为2.67万㎡,环比下降94.59%。

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供应结构分析

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        2019年10月商住用地供应1宗,面积2.67万㎡,占比100%,无商服用地。

2.土地成交分析

年度成交

2014年土地市场火热,量价整体处于高位,2015年土地市场较为平淡,2016-2017年土地市场开始回温。2018年土地市场表现一般,仅次于2015年。2019年1至10月成交土地面积195.48万㎡,楼面地价为2839元/㎡,楼面地价自2017年一直呈上升趋势。

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土地成交概述

10月份土地成交4宗,成交面积19.63万㎡,环比上升125.37%。

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  成交结构分析

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2019年10月份,商住用地成交4宗,面积19.63万㎡,占比100%;无商服用地。

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第三篇  商品房市场分析篇

【监测时间】:2019年10月01日-10月31日

【区域划分】:根据临沂市规划及发展特征,并结合临沂市房地产市场的发展,将房地产市场监测范围划分为“北城板块、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区板块、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大板块;

【相关概念】:

“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量,未推出房源不在统计之列;

“成交量”以实际签订协议为准;

“成交均价”,指住宅市场的实际成交价格,其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

【数据来源】:源自中地房地产数据监测系统,数据均源于我司市场研究人员实地调研的一手信息。

【样本选取】

普通住宅:“普通住宅”区别于别墅,主要指70年产权的住宅产品。

别墅:因其物业形态特殊性,别墅不包含在普通住宅中。

商业:在售商业分为社区商业和集中商业进行研究,社区商业样本选取标准为:住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目;集中性商业为综合体项目商业或住宅项目中所含集中性商业;

公寓:建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目。

写字楼:总体量不小于1万平米的写字楼项目。

备注:以上各物业形态尚未开盘项目不在监测范围之内。

一、商品住宅市场

1. 住宅市场概述

随着临沂环保整治力度的放缓以及“银十”的到来,各开发商加快施工速度和商品房预售许可证的办理,10月份房地产市场整体供应、成交均有明显上升。10月份供应面积为52.89万㎡,成交为43.26万㎡。10月份三居室产品持续热销,成交面积为27.83万㎡,占比较大,仍为市场主导。

2. 存量分析

10月份存量为14.20万㎡,环比下降1.72 %,自8月份开始库存压力持续减小。

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3. 供求比分析

     近一年商品住宅供求比波动不稳,10月份供求比为0.89,供求比略有下降。

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4. 供求关系分析   

10月份各项目积极推货,供应面积为52.88万㎡,环比上升95.20%;成交面积为43.26万㎡,环比上升235.34%,同比上升0.46%。

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5. 量价分析

本月成交面积为43.26万㎡,整体成交均价为10645元/㎡,自7月份开始整体均价呈缓慢上升趋势。

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6. 成交金额TOP10

10月份,成交金额TOP10主要为开盘、加推项目,河东板块鲁商万科新都会项目成交金额位居榜首。

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7. 板块分析

北城新区:10月份成交均价位于各板块之首,商品住宅供应面积为7.03万㎡、成交面积为6.4万㎡,成交均价为17859元/㎡;

滨河板块:10月份成交均价位仅次于北城新区,商品住宅成交均价为16000元/㎡,成交面积为0.06万㎡、供应面积为1.17万㎡;

东城新区:区域目前在售项目较少,新增供应量不足。商品住宅供应面积为1.23万㎡,成交面积为0.62万㎡,成交均价为15684元/㎡;

经开区板块:10月份,部分项目商品房预售办理成功后并集中放量,商品住宅供应面积为12.2万㎡、成交面积为9.88万㎡,成交均价为7500元/㎡;

罗庄区板块:10月份商品住宅供应面积为4.5万㎡、成交面积为3.62万㎡,成交均价为7724元/㎡;

老城板块:10月份,碧桂园·翡丽之光开盘,该区域出现了量价齐升的态势,商品住宅供应面积为7.29万m2、成交面积为6.68万㎡,成交均价为10829元/㎡;

城西板块:10月份商品住宅供应面积为2.15万㎡、成交面积为2.15万㎡,成交均价为11300元/㎡;

河东板块:10月份鲁商万科·新都会开盘,拉动区域供应面积和成交面积,商品住宅供应面积为15.21万㎡,成交面积为11.8万㎡,成交均价为10211元/㎡;

南滨河板块:10月份商品住宅供应面积为2.09万㎡、成交面积为2.05万㎡,成交均价为8000元/㎡。

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8. 物业分析

高层:高层物业仍位居各物业之首,10月份供应面积40.78万㎡,成交面积32.9万㎡,成交均价为9886元/㎡。

洋房:10月份洋房产品供应面积12.1万㎡,成交面积10.36万㎡,成交均价为13056元/㎡。

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9. 户型分析

从面积段成交结构来看,一居室产品市场份额持续为零,三居室产品持续热销,仍稳居主力,10月份供应面积为34.63万㎡,成交面积为27.83万㎡;随着客户对大户型的需求,四居室、五居室产品占比继续增长,10月份四室供应面积为16.22万㎡,成交面积为14.21万㎡。

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二、别墅市场

      别墅市场整体供应量和成交量呈上升趋势,10月份供应面积为1.82万㎡,环比上升13.61%;成交面积为0.87万㎡,环比上升16.89%;10月份成交均价为20009元/㎡。

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三、公寓市场

       10月份华润中心项目开盘,公寓市场供应量及成交量出现涨幅,供应面积为17.33万㎡,环比上升13.06%;成交面积为6.71万㎡,环比上升147.76%;成交均价为6972元/㎡。

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四、写字楼市场

   临沂写字楼市场去化速度缓慢,消化周期长,10月份供应面积为20.81万㎡,成交面积为3.32万㎡,成交均价较9月明显呈上升趋势,本月成交均价为13838元/㎡。

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五、商业市场

10月份果润邻里中心开盘,整体供应量与成交量出现小幅度增加,10月份供应面积14.46万㎡,环比上升9.46%;成交面积2.57万㎡,环比上升145.45%;10月份成交均价为17506元/㎡。

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第四篇 营销媒体篇

一、营销概述

综述    

   2019年10月份时间节点类营销活动占据主流,信息传递类活动、聚拢人气类活动相对减少。

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2019年10月份营销类型以时间节点类为主,占比61%,聚拢人气类占比32%,信息传递类占比7%。

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