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2019年6月临沂房地产市场月报

2019-07-03 作者:住房网小编 来源:临沂地产圈 点击 评论

目  录

第一篇  市场背景

一、政策环境

二、地方动态

三、中地点评

第二篇  土地市场

一、土地市场动态

二、土地供求分析

1.土地供应分析

2.土地成交分析

第三篇  商品房市场分析篇

一、商品住宅市场

1.住宅市场概述

2.存量分析

3.供求比分析

4.供求关系分析

5.量价分析

6.成交金额TOP10

7.板块分析

8.物业分析

9.户型分析

二、别墅市场

三、公寓市场

四、写字楼市场

五、商业市场

第四篇  营销媒体篇

一、营销概述

六月视点

政策方面,“房住不炒”的政策主基调未变,在支持居民自住和改善性住房需求的同时,着力抑制投资、投机性购房需求,尤其是投资炒作氛围浓厚、房价上涨压力较大的热点城市,短期内调控政策难言实质性松绑。随着西安升级限购,“四限”政策有望延续更长的时间周期,说明决策层调控房地产决心已定,房价更是不能碰的红线。

土地市场方面,6月份无土地供应,土地成交7宗。本月碧桂园落地兰山区和北城新区,连续摘得3宗优质地块,另有万科首进临沂,摘得河东区2019-049地块,土地市场的动向已经成为临沂的重要头条。

商品房市场方面,6月份各项目为冲刺年中业绩,加大推盘和营销力度,但月度总成交量并未创得上半年新高,甚至出现供求双降,受此影响,库存环比小幅上涨,无疑让回暖之路充满波折。  

第一篇  市场背景

一、政策环境

1.发改委定调:以后租房也能落户 

      6月17日,国家发改委表示,为加快实施以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略,将着力抓好重点人群落户,提高农业转移人口市民化质量,进一步深化户籍制度改革。“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。”

围绕新型城镇化迈向高质量发展,首先将着力抓好重点人群落户,打通在城镇稳定就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口等重点群体的落户通道,积极推进建档立卡农村贫困人口落户,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,确保有意愿、有能力、有条件的农业转移人口在城市应落尽落、便捷落户。

2.五部门联合规范互联网发布住房租赁信息

6月26日,北京市住建委官微披露,北京市住建委《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知(征求意见稿)》向社会公开征求意见。明确建立互联网综合治理工作机制,住建、市场监管、网信、公安、通信管理部门加强对互联网平台发布住房租赁信息的监管,加强联动,协调配合。

《意见稿》进一步规范互联网发布本市住房租赁信息。要求互联网交易平台不得为被列入异常经营名录或严重违法失信名单的;未按规定办理信息卡或使用他人信息卡的;被住建、市场监管等部门依法限制发布的企业、从业人员发布住房租赁信息。同时要求互联网交易平台要切实履行平台信息审核和管理责任:房屋照片与实际相符;租金、佣金等明码标价;同一房源不得由同一家机构(含分支)重复发布;同一房源由多家不同机构发布的应当合并展示;下架发布超过30日的房源信息;不得发布法律、法规禁止出租的房源信息。

3.郭树清在陆家嘴论坛强调的八个要点

6月13日-14日,第十一届陆家嘴论坛(2019)在上海举办,本届论坛主题为“加快国际金融中心建设 推动经济高质量发展”。中国银行保险监督管理委员会主席郭树清在演讲中强调了八个要点。其中包括:必须继续牢固树立以客户为中心的经营理念、应当着力发展更多专业化和个性化的金融机构、融资市场体系要更好的适应企业的生命周期、建立完善中国特色的公司治理结构、要让违法违规者及时受到足够严厉的惩处、应当下决心改变金融资产的分布结构、坚决防止结构复杂产品的死灰复燃、必须正视一些地方房地产金融化的问题。

二、地方动态

1.深圳发布城市更新若干措施,城中村改造摒弃大拆大建

6月13日,深圳市规划和自然资源局正式印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》(下称《若干措施》),推出优化绿色发展、历史建筑保护,推进工业区连片升级改造、城中村“微改造”等措施,城市更新工作思路发生巨变。

《若干措施》提出,加强市区共建,要创新“案例+政策工具箱”的工作机制,鼓励各区选择片区统筹试点,充分发挥政策组合拳的优势,推进片区整体开发建设。在试点项目的推进过程中,总结典型问题及可推广可复制的解决方法,形成“从个别到一般,再由一般到个别”的良性循环的工作机制。《若干措施》提出,要在城市更新过程中全面落实“绿水青山就是金山银山”的理念,将城市更新与城市“双修”相结合,促进城市生产、生活、生态空间有机融合。

2.广东推进落实住房保障目标责任

6月18日,广东省住房和城乡建设厅召开2019年全省住房保障工作座谈会。会议传达了全国公租房工作座谈会、全国公租房信息系统培训会议精神,推动落实2018年度保障性安居工程跟踪审计发现问题整改工作,研究推进2019年度全省住房保障目标责任落实。

广东省住房和城乡建设厅要求,各地要系统谋划,守初心、担使命、找差距、抓落实,将改善人民群众居住条件作为奋斗目标,高质量做好全省住房保障工作,重点推进6个方面工作:一是着力健全城镇住房保障体系,进一步提高保障供应能力;二是着力规范公租房发展,不断完善公租房小区的公共服务配套;三是着力推进棚户区改造工作,加强质量安全管理,按期保质完成年度任务;四是着力做好公租房系统“双贯标”工作,力争今年完成全省公租房系统联网工作;五是着力推进住房保障领域信用体系建设,建立完善守信联合激励和失信联合惩戒机制;六是着力谋划好“十四五”住房保障工作。

3.海口严禁商品房捆绑车位、装修包等产品进行销售

6月19日,海口市住房和城乡建设局印发《关于进一步规范商品房销售行为的通知》(下称《通知》),严禁商品房销售过程中捆绑销售行为,不得捆绑车位、装修包等产品进行销售。

《通知》要求, 严禁商品房销售过程中捆绑销售行为,不得捆绑车位、装修包等产品进行销售;严禁商品房销售过程中要求(或变相要求)购房者选择二次装修或升级装修;严禁以任何形式收取购房指标费等购房合同约定价格之外的费用。海口市住房和城乡建设局要求各房地产开发企业、房地产经纪机构严格执行以上事项,一经发现有违反以上事项行为,必将严肃处理。

4.广东汕头完善三旧改造政策推进保障房建设

6月20日,汕头市住建局拟定了《汕头市“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造中推进保障性住房建设的意见(修订意见稿)》(以下简称“《意见稿》”),向社会公开征求意见。

《意见稿》提出,各区县政府、各有关部门在“三旧”改造工作中要注重结合保障性住房建设,完善建设规划,强化政策措施,加快建设步伐,切实改善住房保障对象的居住条件。凡中心城区的“三旧”改造项目为商品住宅的,应当配套保障性住房。“三旧”改造中的商品住宅项目,按可建住宅建筑面积配套保障性住房。

《意见稿》还提到,改造主体在建设工程开工前,要与市住房和城乡建设部门签订《保障性住房配建协议书》,明确配建保障性住房的套数、套型、面积及物业管理服务方案等需求,建成后按约定将保障性住房产权无偿移交给市住房和城乡建设部门,并由市住房和城乡建设部门负责安置和管理等事项。配建的保障性住房由改造主体向不动产登记机构申请办理登记到市住房和城乡建设部门名下。在项目中配建的,因保障性住房建设面积产生的容积率部分不收取地价款,但应计入项目容积率。

5.惠州拟出台新规:学校须与新楼盘首期同步交付

6月20日,惠州市自然资源局发布《惠州市住宅项目配套教育设施建设管理试行办法(草案)》(下称《办法(草案)》),拟从源头入手规范社区教育配套建设。

《办法(草案)》对房地产项目规模和配建学校的标准予以规范,要求配建学校与住宅项目建设同步规划设计、同步建设、同步竣工验收,与首期住宅项目同步建成交付使用。此外,还对移交时限予以明确,要求教育部门接收后一年内开门办学。

6.西安限购升级:在西安落户满一年才能购房

6月21日,西安市促进房地产市场平稳健康发展,进一步升级限购政策。通知指出即日起,从西安市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在西安市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的,应落户满1年,或在西安市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。非西安市户籍居民家庭在西安市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的,方可购买1套商品住房或二手住房。

7.保障购房者权益,宁波连续出台两个商品房买卖新规

6月22日,宁波市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房销售机构管理的通知》(下称《通知》),房地产开发企业自行销售商品房的,应当将全部销售人员信息录入宁波市房产市场监管服务平台(以下简称监管平台)开发企业库。房地产开发企业委托房地产销售代理机构销售的,销售代理机构应当按照《宁波市房地产经纪机构备案管理办法》(甬建发〔2017〕26号)办理备案手续并取得备案证书。房地产开发企业自行销售和委托房地产销售代理机构销售的,销售人员均应当学习房地产相关的法律、法规及政策制度,掌握商品房销售专业知识。房地产开发企业自行销售的,销售人员应取得全国经纪人证、经纪人协理证或宁波市商品房销售服务卡(含宁波市房地产经纪从业人员服务卡);委托房地产销售代理机构销售的,销售人员应取得全国经纪人证、经纪人协理证或宁波市房地产经纪从业人员服务卡。2019年9月1日以后,商品房销售人员应当取得相应的从业资格。

三、中地点评

全国方面,国家发改委允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,意味着落户门槛进一步降低和完善,有助于把农村富余的劳动力留在城市,优化城市人口结构,符合我国经济发展规律。住建委进一步规范互联网发布住房租赁信息,将为净化住房租赁市场、规范租赁行为发挥积极作用。地方上,深圳、广东、海口、惠州、西安、宁波等部分城市出台相关政策,严格规范商品房及房屋租赁市场秩序。

第二篇  土地市场

监测范围:兰山区、北城新区、河东区、罗庄区、高新区、经济开发区。

样本选取标准:临沂市国土资源区公开招拍挂土地(工业用地除外)

区域划分:根据城市规划及发展特征,将土地市场监测范围划分为“北城新区、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大区域;

分类标准:居住用地及商住用地均属于居住用地范畴,商务、商务金融、商业、商服类用地按照商服用地统计。

一、土地市场动态

6月,土地成交7宗,无土地供应。

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二、土地供求分析

1.土地供应分析

土地供应概述

6月份新增土地供应为0,打破了近一年以来临沂土地无新增供应月份的记录。

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供应结构分析

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2019年6月份无商住用地供应,无商服用地供应。

2.土地成交分析

年度成交

2014年土地市场火热,量价整体处于高位,2015年土地市场较为平淡,2016-2017年土地市场开始回温。2018年土地市场表现一般,仅次于2015年。2019年1至6月楼面地价为2417元/㎡,成交土地面积143.32万㎡。

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土地成交概述

2019年6月份土地成交7宗,成交面积45.31万㎡,环比下降15.59%。

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成交结构分析

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2019年6月份,商住用地成交7宗,面积45.31万㎡,占比100%;无商服用地。

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第三篇  商品房市场分析篇

【监测时间】:2019年6月01日-6月30日

【区域划分】:根据临沂市规划及发展特征,并结合临沂市房地产市场的发展,将房地产市场监测范围划分为“北城板块、城西板块、老城板块、滨河板块、南滨河板块、东城新区板块、河东板块、经开区板块、罗庄板块”九大板块;

【相关概念】:

“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量,未推出房源不在统计之列;

“成交量”以实际签订协议为准;

“成交均价”,指住宅市场的实际成交价格,其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

【数据来源】:源自中地房地产数据监测系统,数据均源于我司市场研究人员实地调研的一手信息。

【样本选取】

普通住宅:“普通住宅”区别于别墅,主要指70年产权的住宅产品。

别墅:因其物业形态特殊性,别墅不包含在普通住宅中。

商业:在售商业分为社区商业和集中商业进行研究,社区商业样本选取标准为:住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目;集中性商业为综合体项目商业或住宅项目中所含集中性商业;

公寓:建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目。

写字楼:总体量不小于1万平米的写字楼项目。

备注:以上各物业形态尚未开盘项目不在监测范围之内。

一、商品住宅市场

1. 住宅市场概述

6月份房地产市场整体供应、成交双双稍有回落。6月份供应面积为54.62万㎡,成交量为22.01万㎡。6月份三居室产品持续热销,占比较大,仍为市场主导,一居室市场份额为零。

2. 存量分析

       6月份存量为33.27万㎡,环比上升3.13%,库存压力有所增加。

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3. 供求比分析

       近一年商品住宅供求比波动不稳,6月份供求比为0.97,供求比稍有下降。

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4. 供求关系分析   

6月份供应面积为54.62万㎡,环比下降13.83%,同比下降57.07%,成交面积为22.01万㎡,环比下降27.16%,同比下降60.18%。总体来看,6月份供求相较5月份均有所下降。

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5. 量价分析

本月市场量价齐跌,成交面积为22.01万㎡,整体成交均价为8779元/㎡。

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6. 成交金额TOP10

6月份,成交金额TOP10主要为集中开盘、加推项目,罗庄板块公元锦里项目首次开盘,成交金额位居榜首。

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7. 板块分析

北城板块:6月份成交均价为各板块之首,商品住宅供应面积为6.46万㎡、成交面积为3.40万㎡,成交均价为14206元/㎡;滨河板块:6月份商品住宅成交均价为12384元/㎡,供应面积为1.49万㎡、成交面积为0.39万㎡;东城板块:6月份商品住宅供应面积为2.12万㎡、成交面积为0.64万㎡,成交均价为13851元/㎡;经开区板块:6月份供应面积为各板块之首,商品住宅供应面积为16.52万㎡、成交面积为5.78万㎡,成交均价为6636元/㎡;罗庄区板块:6月份成交面积为各板块之首,商品住宅供应面积为11.72万㎡、成交面积为6.57万㎡,成交均价为7844元/㎡;老城板块:在售项目大部分处于尾盘期,6月份供应面积处于末尾,商品住宅供应面积为1.10万㎡、成交面积为0.39万㎡,成交均价为10715元/㎡;城西板块:6月份商品住宅供应面积为1.33万㎡、成交面积为0.66万㎡,成交均价为8225元/㎡;河东板块:区域在售体量少,6月份成交面积较低,商品住宅供应面积为8.73万㎡、成交面积为1.33万㎡,成交均价为7654元/㎡;南滨河板块:6月份商品住宅供应面积为5.15万㎡、成交面积为2.85万㎡,成交均价为7567元/㎡。

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8. 物业分析

高层:高层物业仍位居各物业之首,6月份供应面积42.78万㎡,成交面积16.55万㎡,成交均价为8944元/㎡。

洋房:6月份洋房产品供应面积11.84万㎡,成交面积5.47万㎡,成交均价为8279元/㎡,成交均价有所下降。

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9. 户型分析

从面积段成交结构来看,一居室产品市场份额减少;三居室产品持续热销,仍稳居主力,6月份供应面积为35.42万㎡,成交面积为15.03万㎡;随着客户对大户型的需求,四居室、五居室产品占比继续增长,6月份四室供应面积为13.66万㎡,成交面积为4.70万㎡。

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二、别墅市场

      别墅市场整体供应量和成交量呈下滑趋势,6月份供应面积为1.24万㎡,环比下降24%,成交面积为0.22万㎡,环比下降44%;6月份成交均价为14577元/㎡。

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三、公寓市场

       公寓市场,6月份供应面积11.02万㎡,环比下降10.16%,成交面积1.51万㎡,环比下降36.28%;自3月份起成交均价持续下降,6月份成交均价为6271元/㎡。 

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四、写字楼市场

       临沂写字楼市场去化速度缓慢,消化周期长,6月份供应面积为18.80万㎡,成交面积为0.91万㎡,总体来说,写字楼市场库存压力依旧存在,本月成交价格有所回落,成交均价为10571元/㎡。

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五、商业市场

临沂商业去化驱动力不足,供应量与成交量未能实现回升,6月份供应面积15.28万㎡,环比下降11%,成交面积1.10万㎡,环比下降44%,6月份成交均价为18224元/㎡。

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第四篇 营销媒体篇

一、营销概述

综述

2019年6月聚拢人气类营销活动占据主流,时间节点类跟信息传递类活动减少。本月多数项目进行周末暖场活动。

二、营销类型

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2019年6月各大楼盘增加营销活动力度,其中主要以聚拢人气类营销活动为主,占比38%,信息传递类占比29%,时间节点类占比33%。

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